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合富辉煌首席市场分析师

黎文江

高级经济师

申格联

楼市会客厅访谈现场

两位嘉宾畅所欲言

访谈结束后

嘉宾合影

本期导读

  6月份,中国式“钱荒”来势汹汹,股票跌到低点,在中国经济增速放缓的情况下,国外多机构唱衰中国经济,多数专家认为中国经济面临改革;而对于经济支柱产业的房地产,业内人士认为短期有影响。

  房地产行业近来年一直充当着经济增长的重要角色,在股市大幅回跌、中国经济失衡的态势下,房地产的发展将面临怎样的挑战与机遇?腾讯大粤房产楼市会客厅邀请业内专家,面对面为您解读。

申格联:开发商搵钱更难 土地市场或将降温

   5月和6月,因为银行贷款比较多,所以开发商贷款也比较容易,这么多钱怎么办,只能去买地,现在通货膨胀比较严重,一买地地价就高。现在中央已经定了调,不再加印人民币,我想通货膨胀现象肯定会得到遏制,接下来土地市场也会有降温,其实整个房地产市场来讲,至少土地市场就不会像前一段时间那样,出现那么多地王…[详细]

黎文江:“钱荒”只是一个传言 影响有限

  暂时还没有什么影响,这次‘钱荒’我觉得只是一个传言,并不是真正的“钱荒”。因为它有一定的时点性,就是说在某一点、某一个时段出现的,而且很大程度上是一个心理因素,央行已经说了,流通性在整体上还是合理的。

  但这一次央行不会再印钞票,以前就是印钞票来应对“钱荒”,但是现在说要“盘活存量,用好增量”。要盘活银行自己的存量,支持实体经济,不要搞银行本身的理财产品。央行没有动用印钞票这种方式,对于我们来说也是一件好事,因为印太多钞票就贬值了…[详细]

申格联:购房贷款受限 买房动力面临减弱

   购房者这一端,在接下来三、四季度,成交量可能会受到影响。主要原因还是银行在信贷方面的调整,虽然现在对首套房还是支持,但利率升高了,并且很多银行二套房贷几乎停止了。

  房地产市场供销是双方的,假如刚需在买房贷款方面受到阻碍,那买房方面动力应该就会小,既然成交量没有上去,那么房价就会下来。开发商要保持一定的成交的话,我想在下半年可能会有一个打折或者是促销行为,如果他不这么做,那么在下半年,销量可能会下降得比较大…[详细]

黎文江:银行喜欢贷款给二套房购买者

  从银行的利益方面来说,这种二套贷款对他们有利,一个是他们都是有抵押的,没有首次置业的风险大,所以都比较喜欢提供贷款给二套,而且二套首付要6成,其实银行只给4成的贷款就行了,可以贷多两三户,所以从银行角度,他倒是喜欢贷给二套的…[详细]

“钱荒”对开发商有影响,对个人购房贷款也带来影响。从整个楼市来看, “钱荒”对楼市的影响是短期的还是长期的?“钱荒”对广州楼市中的土地市场、房价以及成交量这三方面,有一些什么样的影响?

合富辉煌首席市场分析师黎文江:
需求支撑、地王效应 广州房价不会下去

今年下半年,广州有很多很优秀的土地都在中心城区,天河、白云、海珠,还有芳村,而且都是比较大片的工厂的土地,比较容易拆迁。钱不缺,地又比较好,所以我觉得土地市场应该还不错。由于土地市场不错,还会有地王出现,直接会支撑着楼价不会下去。

再一个,需求还是在那里,特别是刚需。根据估计,根据施工情况,大概下半年还有36000套-37000套左右新增货量,里面大概占了60%以上是100平、120平以下的刚需很想买的中小户型…[详细]


我认为接下来三、四季度广州楼市的房价不可能往上走,因为前一拨上涨的幅度很大主要是结构上影响房价往上走,因为在前一段时间,主要是大户型在推货推得比较紧。

后一阶段,主要是郊区一些小户型的盘,这些盘在总体上均价是比较低的,并且成交量会比较大,会从整体上拉低广州楼市的均价,因此,广州楼市的均价不可能往上走… [详细]


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日前有专家表示:中国楼市的黄金10年不但没有过去,还从少数一二线城市的黄金10年正在转向全中国的黄金20年。您如何看待这个观点?

高级经济师申格联:
怎么让钱保值?买楼!

合富辉煌首席市场分析师黎文江:
房地产告别“黄金”10年 迎来“白银”10年

黄金20年这个愿望是比较美好的,但整个中国楼市不光跟中国的经济有关联,跟中国的政策也有关联。我没那么乐观,而且也不能用黄金这个概念来说。

2008年的时候,美国次贷危机来了,温总理就投4万亿进行刺激,资金对房地产市场的影响很大,大家看珠江新城一下高楼都建起来了,而且房价也上升得很快。为什么会这样?因为大家觉得钱贬值了,那我的钱怎么样让它保值?肯定就是买楼,买楼开发商就必须要建楼…[详细]


从调控角度来说,不可能有黄金10年,因为我们所说的黄金10年是在没有人力调控情况下,以前开发商根本不用做广告就把房子卖出去了,根本不用伤脑筋就可以卖出去,那个时候才叫做黄金10年,现在应该说是有调控、有理性的发展。

就广州市来说,到2020年这8年,人口将从现在的1600万增加到1800万,200万人有住房需求,每人30平的话,需要6000万平。去年广州成交700多万平,2008年只有500多万平,要10年才能消化新增的这200万人口。10年还是不算黄金,而是兴旺… [详细]


访谈实录

大粤房产讯(编辑 王燕) 6月份,中国式“钱荒”来势汹汹,股票跌到低点,在中国经济增速放缓的情况下,国外多家机构唱衰中国经济。而对于经济支柱产业的房地产,在银行“钱荒”的大背景下,将面临怎样的机遇与挑战?本期楼市会客厅“中国式‘钱荒’来势汹汹,房地产何去何从”邀请到两位业内专家来为大家解读,他们是:

中国式“钱荒”来势汹汹 房地产何去何从

合富辉煌首席市场分析师 黎文江

高级经济师 申格联

大粤房产:时至年中,银行业资金吃紧,有人说这会对开发商的资金链造成压力,您怎么看“钱荒”对开发商的影响?(在推新频率、新货定价及拿地方面)

开发商搵钱更难 土地市场或将降温

申格联:我们所说的“钱荒”,这个是数据的,央行货币信贷有个形势分析纪要,6月前10天,全国银行信贷增加近1万亿,这么快的增加速度历史上是没有过的。24家主要银行中,有一半银行10天增加的贷款比其6月的限额还多,新增贷款70%以上是票据,恒丰银行、浦发银行的票据占比甚至达到了94%,这表明,银行在接下来的贷款业务中,对一些利益较小的房企的贷款可能会比较审慎,因为李克强总理也讲了,主要是盘活存量。

存量如何用好呢?主要是贷款结构上的调整,我认为就直接影响来讲,在房地产上是有影响的,因为政府希望将贷款用于支持实体经济。我想在这方面,以后开发商在贷款方面难度会加大,在拿地时就不像以前。5月和6月,因为银行贷款比较多,所以开发商贷款也比较容易,这么多钱怎么办,只能去买地,现在通货膨胀比较严重,一买地地价就高。现在中央已经定了调,不再加印人民币,我想通货膨胀现象肯定会得到遏制,接下来土地市场也会有降温,其实整个房地产市场来讲,至少土地市场就不会像前一段时间那样,出现那么多地王。

大粤房产:也就是说房企拿地可能会谨慎一些? 那您觉得房企会不会为了回笼资金,而增加推货量或者加快推货频率?

申格联:这肯定,对于一些中小型房地产开发商来讲,假如资金比较短缺的话,肯定要采取措施在这方面加大力度。因为大家知道,5月和6月,全国房地产市场向上的走势是非常凶猛的,特别是在广州,整个房价都在往上飘,在全国范围内,广州房价的涨幅还名列前茅。中央这个政策一出来,央行虽然说表态了,给宏观审慎比较好的银行继续进行流动性支持,但是多多少少还是敲了警钟,以后这些银行在贷款方面必须要谨慎,开发商这时候我想他也感觉到了这个变化,他也会谨慎,会从自己的资金链来考虑,如果资金比较短缺,那推货的时候肯定要加紧推货。

“钱荒”只是一个传言 影响有限

黎文江:我觉得暂时还没有什么影响,这次“钱荒”我觉得只是一个传言,并不是真正的“钱荒”,因为它有一定的时点性,就是说在某一点、某一个时段出现的,而且很大程度上是一个心理因素,并不是说真的就是“钱荒”,央行已经说了,流通性在整体上还是合理的。

为什么出现突然银行间的“钱荒”,实际上它有很多原因,比如说靠近端午节,法定准备金上缴,还有企业所得税上缴,很多原因造成突然间有些银行缺钱了,这不是一个普遍的现象。

现在已经过去了,央行希望大家能够沉着应对,可以说这种“钱荒”,预期已经基本上消失了,流通性还是比较充裕的。比如说现在的备付金,每天准备的要支付的,原来一般是6000-7000亿,现在大概已经有1.5万亿了,不怕大家(商业银行)拿钱。目前来说还不用担心,因为现在流通性还很充裕,再加上央行也说了,如果有困难央行还是会支持。

但总体来说,这一次央行不会再印钞票,以前就是印钞票来应对“钱荒”,但是现在说要“盘活存量,用好增量”。要盘活银行自己的存量,支持实体经济,不要搞银行本身的理财产品。

央行没有动用印钞票这种方式,对于我们来说也是一件好事,因为印太多钞票就贬值了。再一个,现在美国是准备退出量化,也不是说马上退出,而是用半年的时间,起码在年底之前还不会突然退出。比如说现在每个月是放400亿美元出来,逐渐减少,到300亿、200亿,慢慢的退出。

另外,相对来说,人民币对美元的话,美元就会走强,也许很多外资、热钱就会退出,这时候,准备金率可能会降,或者是利息会降来应对热钱的退出,就是说流通性减少。

无论这种情况还是暂停印钞票,对于我们来说,一方面利率要是下降的话,有利于我们贷款利率减少,门槛低了;另外一方面,人民币暂时不加印的话,贬值也没那么快,所以我反而觉得这种“盘活存量,用好增量”,实际上对我们来说还是比较有利的。

大粤房产:最近媒体报道了两个现象:一个现象是一套房贷有很多银行停止放贷了,或者把贷款利率提高,不再有85折优惠,而变成了9折、93折甚至基准利率;再有一个是有些二手业主在放盘的时候,想尽快收回资金,他会降低价格让买家出全款。这两个现象您怎么看?是不是因“钱荒”才出现的?

黎文江:我觉得这是暂时的、阶段性的。因为从总理说的还是要支持首次置业这种想法来说,对于首次置业的贷款利率还是会支持的。当然你刚才说的也许是二套或者是其他原因,银行不能够有优惠,但是总体来说,按照央行的做法、按照总理的说法还是会对首次置业放宽、有优惠。

还钱压力大 开发商或加大打折力度

申格联:我觉得这次行为就是给商业银行进行断奶,其实是给商业银行提一个醒,也就是“自家的孩子自家抱”,这一记警钟我觉得敲得很及时。大家知道6月20号就已经出现“钱荒”这种景象,对金融业影响很大,也把股市一直拉到解放前,股市在上海已经到跌倒1949点,后来又直接下降到1800多点,对股市的直接影响很大。假如不是25号央行向一些符合宏观审慎要求的金融机构提供流动性支持的话,我想这拨“钱荒”对整个社会的影响会非常大。它也影响到房地产市场,对房地产贷款来说,特别是开发商贷款以及个人贷款业务,我想影响是很大的。大家知道房地产市场是一个主要靠资金来支持的市场,假如银行发生“钱荒”,开发商为了尽快回笼资金还款,有可能加快新货的推货频率,并且加大新盘的打折力度,以求尽快清货。

目前来讲,房地产市场的价格整体上是往上走的,经过央行这一记警钟,我想直接影响到房地产市场将来价格的走势以及销量的走势。

大粤房产:我们谈到“钱荒”对开发商的影响,还有对个人购房贷款的影响。从整个楼市来看, “钱荒”对楼市的影响是短期的还是长期的?“钱荒”对整个广州土地市场、房价以及成交量这三方面,有一些什么样的影响?

需求支撑、地王效应 广州房价不会下去

黎文江:先说土地市场,土地市场因为一直以来开发商贷款都比较受到控制,但是我们看今年拿地王的几个企业,比如说佳兆业、恒大、越秀地产,这些都是在香港上市的,他有境外融资渠道,所以资金问题不大。

大粤房产:融资渠道比较多。

黎文江:所以国内“钱荒”也好,没有“钱荒”也好,对他们来说反而都没有影响,反而更有利,因为其他企业借不到钱,竞争的少了。

大粤房产:其实反过来说,对他们是有利的,是吗?

黎文江:反过来说,开发商能够拿两万多、三万多一平的地话,他有资金,其他的不够他争,可能因为融资方面不一定有那么多渠道。

另外,今年下半年来看,广州有很多很优秀的土地都在中心城区,天河、白云、海珠,还有芳村,而且都是那些工厂的土地,比较大片。比如说芳村广钢地块,天河南海机器厂地块,很多都是工厂,工厂的土地比较容易拆迁,没有钉子户,厂长说走,整个厂就走了,不用担心钉子户。所以我觉得下半年广州的土地市场竞争还是很激烈,刚才说了钱不缺,地又比较好,所以我觉得土地市场应该还不错。

那么由于土地市场不错,由于还会有地王出现,直接会支撑着楼价不会下去;再一个,需求还是在那里,特别是刚需。根据我们的估计,根据施工情况,大概下半年还有36000套-37000套左右新增货量,里面大概占了60%以上是100平、120平以下的刚需很想买的中小户型。

所以下半年开发商也调整了一下方向,因为上半年大户型卖不出去,要限售、限签,下半年开发商往中小户型去开发,也是对应了刚需。所以市场来说我觉得存货量还是可以的,因为多数为刚需房,价格还是稍微低一点,比如说南沙、花都、番禺还有萝岗这四个外围区,占总的供应量大概70%,这些外围去的价格是比较低的,所以下半年的房价还会给他们拉低一点。

所以我觉得,现在5月的均价已经下降到15400元/平了,如果我们今年的房价能够控制在15100元/平,比去年大概上升7%-8%,就完成任务了。所以如果现在15400元/平再降个300元/平,基本就可以完成今年的房价控制目标了。现在看来,由于供应量比较偏向于外围,而且也偏向中小户型,房价我觉得还是有可能上升7%-8%。

大粤房产:这实际上是通过调整供应结构来完成全年房价控制目标。

黎文江:实际上就是政府控制大户型不让你卖了,不让你签了,开发商没办法只有转向中小户型,转向外围、郊区。采用行政干预市场情况,房价还是有希望能控制住的。

另外,政府缺钱,要土地,要供应,但是现在来说,那么好的地,都是在中心城区,都是工厂的地,所以他也希望土地能够卖高一点,因为现在政府欠债也很多,他也需要通过卖地卖高一点来环节债务压力,所以说地王出现也没关系,如果能够从供应方面来把房价控制住的话,地王卖多一点我觉得也不大影响到房价,因为政府已经控制住房价,不会升得很高。

购房贷款受限 买房动力面临减弱

申格联:这个观点我还是比较认同,我也认为接下来三、四季度广州楼市的房价不可能往上走,因为前一拨上涨的幅度很大,刚刚黎老师也讲了,主要是结构上影响房价往上走,因为在前一段时间,主要是大户型在推货推得比较紧。

后一阶段,按照我们黎老师讲的,主要是郊区一些小户型的盘,这些盘在总体上均价是比较低的。

还有一种现象,我看了一个材料,6月1-25号,包括北上广深在内的10大城市商品住宅的成交量是623万平,相对5月1-25号的648万平环比下降了3.87%,虽然成交量下降得不多,但是我想在接下来三、四季度,成交量可能会受到影响,虽然推货是在加紧推货,但还是会受到影响。主要原因还是银行在信贷方面的调整,现在对首套房还是支持,但是在利率上会调整,很多银行二套房贷几乎都停止了,个别银行二套房贷几乎就不贷给个人了。

房地产市场这个供销是双方的,假如刚需在买房贷款方面受到阻碍,那买房方面动力应该就会小,既然成交量没有上去,那么房价就会下来。开发商要保持一定的成交的话,我想在下半年可能会有一个打折或者是促销行为,如果他不这么做,那么在下半年,我想销量可能会下降得比较大。

大粤房产:李克强总理近日强调,支持家庭首套房贷,是否意味着首套房购买者可以安心,二套房可能会增加首付和利率?

申格联:刚才我也讲了,支持首套房贷主要还是针对那些没有房的,所谓刚需阶层,但是这个支持力度可能在另一方面会有调整,因为目前有的银行在贷款的利率上面已经提高了,不像以前的8.7折、8.5折,有的银行给的首套房贷利率是9折,所以这些都开始了变化,二套房贷更不用说了,甚至有些小银行已经不办理二套房贷业务了。

可能一些大银行没有那么大的压力,但在放贷审批的速度上会拖,比如以前一个月就可以拿到贷款,但现在可能需要两到三个月,有各种条件来给购房贷款增加阻碍。

银行喜欢贷款给二套房购买者

黎文江:我觉得总理的话也许是针对一些银行本身对首次置业的支持力度不够,或者是因为银行本身的原因,因为按照新国五条里面,对于二套房贷,有这样一个规定,现在的6成首付可能要提到7成或者8成。

目前没有一个城市是这样实行的,将二套房贷首付比例升高,广州也没有。但有没有可能呢,也很难说,因为新国五条里边是这样规定的,各地的地方政府可以要求当地的银行来提升首付。就广州本身来说,我觉得市政府还没到这种程度,现在是通过限签、限售这种方式来控制房价,只要房价能够控制住,就不会采用这种办法。

而从银行的利益方面来说,这种二套贷款对他们有利,一个是他们都是有抵押的,没有首次置业的风险大,所以都比较喜欢提供贷款给二套,而且二套首付要6成,其实银行只给4成的贷款就行了,可以贷多两三户,所以从银行角度,他倒是喜欢贷给二套的。

大粤房产:日前有专家表示:中国楼市的黄金10年不但没有过去,还从少数一二线城市的黄金10年正在转向全中国的黄金20年。您如何看待这个观点?

怎么让钱保值?买楼!

申格联:黄金20年,我想这个愿望是比较美好的。但是我们可以这样讲,整个中国的楼市不光跟中国的经济有关联,跟中国的政策也有关联,主要是看政策导向怎么样,也受国际整体经济形势的影响,大家知道美国已经提出来,在2014年中期,定量宽松政策已经废除,他其实就向整个世界发出了一个信号,经济有可能在这之后有一个收紧,不再用钱来刺激,而让他正常的去发展,其实对中国的影响也是很大的。

这位专家说的黄金20年,他可能是从中国的政策来说的,最近提出了新型城市化,新型城市化主要是对中小城市特别是县城或者一些镇加强经济建设,经济建设跟整个房地产市场也是相关的,但房地产市场说有20年的黄金期,我觉得没那么乐观,而且也不能用黄金这个概念来说,因为我们知道中国的楼市之所以这几年发展这么快,应该要感谢美国的次贷危机。为什么这么讲,因为我们很明显的看出来,在2008年之前,珠江新城的房价也就7000-8000,整个就是空白一片的,珠江新城建了很多年,从1993年开始,广州市政府开始建设珠江新城,但是一直没有起色,幸好美国次贷危机来了,温总理就投4万亿进行刺激,资金对房地产市场的影响很大,大家看珠江新城一下高楼都建起来了,而且房价也上升得很快。

为什么会这样?因为大家觉得钱贬值了,那我的钱怎么样让它保值?肯定就是买楼,买楼开发商就必须要建楼。但是因为现在整个国际形势,大家都知道走好了,美国的楼市价格现在也是在往上走,原来是停滞,所以资金已经有外流,现在中国资金外流的情况比较大,可能是向海外去炒楼了。对国内来讲,可能就不是一件好事,加上2014年,美国定量宽松的收缩一旦起效,一定会加息。这个方面来讲,对整个房地产市场还是有影响的,所以我不是那么乐观。

房地产告别“黄金”10年 迎来“白银”10年

黎文江:如果从城镇化来说,也许是可以成为黄金10年,因为二三四线城市化的话,给房地产带来的确实有很大的前景。但是从调控角度来说,不可能有黄金10年,因为我们所说的黄金10年是在没有人力调控情况下,以前开发商根本不用做广告就把房子卖出去了,根本不用伤脑筋就可以卖出去,那个时候才叫做黄金10年,现在应该说是有调控、有理性的发展。

但说房地产还可以兴旺20年,我觉得不为过,因为现在,我们的城镇化率只有51%, 13亿多人口里面有7个亿在城镇里居住,20年后城镇化率将达到60%多,那么这时候就会有9个亿的人口在城镇里面。总理说城镇化的核心是人,人的城镇化,也就是说把农村人口变成城镇人口,变成城镇人口就意味着有居住的需求,房地产肯定还有持续的发展。就广州市来说,广州市到2020年这8年年,人口将从现在的1600万增加到1800万,200万人有住房需求,每人30平的话,需要6000万平 。

像去年,广州成交700多万平,2008年只有500多万平,要10年才能消化新增的这200万人口,也就是说,10年还是不算黄金,而是兴旺的。购房需求还是很旺的,现在我们每年的供应量也就是600-700万平左右,达不到800万平,还可以支撑房地产兴旺的需求。另外从经济发展来说,也可以支撑那么多的就业人口,人均收入的上涨就可以保证。所以我觉得再往后10-20年应该都还是向上的,特别是广州这样的一线城市,因为广州人的城市化已经达到了80%以上,但是房屋的城市化,因为还有城中村,房屋的城市化只有60%,所以人口的城市化不等于就是房屋的城市化,还要把158条城中村变为城市,从这点来看,广州楼市未来10年甚至更长的时间还是不错的。

大粤房产:所以就房地产这块,黎老师说还可以兴旺20年。

黎文江:黄金10年我不敢说,说白银。

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出品:腾讯大粤网·房产频道   策划编辑:王燕   设计:张海洋   制作:王燕

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