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北大公共经济研究中心研究员

韩世同

广州同创卓越顾问公司总经理

赵卓文

方圆地产首席分析师

邓浩志

楼市会客厅访谈现场

嘉宾畅所欲言

本期导读

  宛如春雷阵阵的“国五条”,在地方政府的“太极拳”下,威力已大减,甚至消失。4-5月份,土地市场又开始上演“狂欢派对”,房企纷纷出手抢地,地王层出不穷,“面粉”贵过“面包”的倒挂之举,也屡屡出现。

  有人戏谑地总结楼市生存之道,最关键的生存法则其实只有四个字:逆向思维。比如看到“调控”就要想到“空调”,听到“限价”就得防着“涨价”,盼来“限地价”照样要有“出地王”的心理准备。然而,谁将为高地价买单?不断高涨的房价有没有危机?地方政府土地财政的矛盾日益突显,又会埋下怎样的后患?

韩世同:目前状况是非正常、非理性、非市场的

   我不太认为最近非正常的地价攀升是一个合理的市场现象,为什么?每当“面粉”比“面包”贵的时候,游戏就玩不下去了,就容易出现物极必反的现象。去年的房子卖得好不等于今年的房子还会卖得好,房企现在手上有一点钱,现在那么早就把那么高的钱花出去,是否值得,这是非常值得思考的问题。如果没有其他的原因,进行这种操作和判断的企业,我认为不是智慧型的…[详细]

赵卓文:中心区的物业 买都是对卖都是错

  广州白云区、番禺区、海珠区目前都在广州新城市规划里面,番禺已经正式列入广州都会区。这些中心区都有一个现象:物业价值在提升,无论一手房还是二手房。大家要买房,我们说“中心,中心,还是中心”,还是要买中心区的物业,还是要买一些比较有潜力的物业。在广州中心区的物业,买都是对,卖都是错,这是2013年的基本判断 …[详细]

邓浩志:钱太多地太少 地价上涨才那么快

  现在“地王”的价格那么高,未来房价会比较恐怖。为什么地价上涨那么快,有两大原因:钱太多。现在为止,国内的新增信贷额度、热钱流入速度比较大。钱在投资渠道比较缺乏的情况下,还是会流入房地产渠道,消费端买家方面会比较积极。写字楼、商场等被很多机构当成销售热点,很多闲置资金还是很愿意投入到房地产项目上来。第二,地少。中国近3年的房地产土地供应完成了年供应计划的65%,在土地供应不足的情况下,每每有土地供应,都引来很多开发商哄抢。现在喜欢推商业用地,因为住宅地块比较稀缺,这也是地价上涨的原因…[详细]

韩世同:谁也没有办法控制房价和地价

   政府应该进行系统的、全面的调整,包括金融、税收、住房制度、土地供应制度等,不改变没有办法。现在的状况已经是末路穷途,在这样的背景下,谁也没有办法控制房价和地价。地方政府现在非常希望地价高,地价高收入就高。现在的游戏规则、机制、模式就是有利于它推高地价、房价…[详细]

邓浩志:调控一点不严厉 该涨的还要涨

  我觉得现在调控一点也不严厉,只是表面上严厉,限预售、限签,这只是让房价统计数据比较稳定而已,限签也只是把网签的时间往后推了一下而已,该涨的还要涨。房价在限价这把保护伞下面也有加快上涨的势头,但在统计数据上,这是稳定的。。“新国五条”到现在为止很多人都说调控是“空调”,我感觉也是这样一个问题 …[详细]

赵卓文:未来3年 广州房价将快速上升

  目前广州中心区的地价、房价处在快速上升通道中,广州地价上升的幅度每年都超过30%,地价涨速比房价跑得更快一些。土地价格受很多因素影响,其中一个就是供求关系,因为广州中心区开发已经接近尾声,土地资源非常稀缺,所以地价、房价还有一定的上升空间。目前土地价格的上升趋势可以证明,未来3年,广州的房价将依然处在快速上升通道中,所以现在购房者出手还是合适的 …[详细]

广州五月的这几次拍地,好几次都出现了竞配建的情况。那么,这个配建具体是怎么来竞争的?这些配建后期又该如何建设?有没有相关方面的要求?

目前竞配建有两种方式:

住宅用地设置一个最高价,竞争到这个价格之后就不涨了,然后就开始竞配建,把配建都搞上去。

另外一个是定了多少配建面积,大家再竞地价。


我认为这是不得已而为之的举措,实际上是想控制地价,但不一定可以达到预期。现在把政府主动承担的建保障房的任务摊给开发商,开发商不会像政府、像专业部门那样精心、用心,因为没有钱…[详细]


现在广州把竞配建搞出来,也是希望开发商帮助完成保障房的指标任务,把这个分摊到开发商头上,对控制地价没什么帮助;保障房的成本增加了,业主的分摊面积减少了,这对控制房价的作用也不大…[详细]
这种方式有两个好处,可以平抑房价,避免“地王”出现;也给市场提供了保障房配建,是相当有好处的。高端跟非高端结合在一起,我觉得是一个很有特色的东西,后面的应用应该会越来越多…[详细]
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访谈实录

宛如春雷阵阵的“国五条”,在地方政府的“太极拳”下,威力已大减,甚至消失。4-5月份,土地市场又开始上演“狂欢派对”,房企纷纷出手抢地,地王层出不穷,“面粉”贵过“面包”的倒挂之举,也屡屡出现。

有人戏谑地总结楼市生存之道,最关键的生存法则其实只有四个字:逆向思维。比如看到“调控”就要想到“空调”,听到“限价”就得防着“涨价”,盼来“限地价”照样要有“出地王”的心理准备。然而,谁将为高地价买单?不断高涨的房价有没有危机?地方政府土地财政的矛盾日益突显,又会埋下怎样的后患?

嘉宾:

赵卓文 广东省房协理事、广州同创卓越顾问公司总经理

韩世同 北大公共经济研究中心研究员

邓浩志 方圆地产首席分析师、地产经济学家

大粤房产:各位网友大家好,欢迎关注今天的楼市会客厅。今天我们邀约到三位专家,来谈谈广州新产生的三块“地王”,以及广州下半年房价的走势。5月一个月内,广州拍出三个“地王”,楼面地价一个高过一个,作为购房者,应该从这样现象中读取什么样的信息?

未来3年 广州房价将快速上升

赵卓文:5月份广州土地拍卖不断拍出新高,住宅用地价格也拍出历史高位,这个现象说明三个情况。

目前广州中心区的地价、房价处在快速上升通道中,我们可以看到,广州地价上升的幅度每年都超过30%,地价涨速比房价跑得更快一些。从房价上升幅度来看,地价跟房价有一个互动的关系。总的来看,2013年依然是一个地价跟房价处在快速上升通道的过程。

如何看待这个“地王”?土地价格受很多因素影响,其中一个就是供求关系,因为广州中心区开发已经接近尾声,土地资源非常稀缺,所以地价、房价还有一定的上升空间。

目前土地价格的上升趋势可以证明,未来3年,广州的房价将依然处在快速上升通道中,所以现在购房者出手还是合适的。

邓浩志:“面粉”贵过“面包”这种现象是屡见不鲜的,现在“地王”的价格那么高,未来房价还是比较恐怖的。我比较赞成赵总的观点,广州进入楼价、地价快速上升通道。

为什么地价上涨那么快?有两大原因:钱太多,现在为止,国内的新增信贷额度,热钱流入的速度都比较大。如此大的量之下,钱在投资渠道比较缺乏的情况下还是会流入到房地产渠道,消费端买家方面会比较积极。虽然现在限购,但商用物业、写字楼、商场都被很多机构当成销售热点,很多闲置资金还是很愿意投入到房地产项目上。现在房企的融资方式、融资量比以前都会大很多,所以房企有钱拿很多地。现在出现“地王”也不仅仅是广州,全国各地都出现很多“地王”,这跟房企融资量大和融资难度低都有关系,所以钱多是“地王”出现的原因之一。

第二个原因:地少,地少这已经说了很多年了。中国近三年的房地产土地供应用地完成了年供应计划的65%,在土地供应不足的情况下,每每有房地产土地供应都引来很多开发商哄抢。现在喜欢推商业用地,因为住宅地块比较稀缺,这也是地价上涨的原因,稀缺性大,资金多就导致地价快速上升。总的来讲,2013年是地价、楼价快速上升的年份,从买家来说,如果真的要在这两年买房,我觉得早出手比迟出手要好。

目前状况是非正常、非理性、非市场的

韩世同:我不太认为最近非正常的地价攀升是一个合理的市场现象,为什么?每当“面粉”比“面包”贵的时候,游戏就玩不下去了,就容易出现物极必反的现象。

你去年的房子卖得好不等于今年的房子还会卖得好,现在手上有一点钱了,随着土地的大量推出,后面的地价怎样走?大家都不知道。现在那么早就把那么高的钱花出去,是否值得,这是非常值得思考的问题。如果没有其他的原因,进行这种操作和判断的企业,我认为不是智慧型的。像万科那样它不拿“地王”,但它很早的时候就把很多地拿了。其他企业等到现在才拿,为什么不再等一等,等到下半年有大量土地供应时再拿。

随着“地王”的不断出现,可能会招来问责、调控等,这样推高地价对广州各方面的发展都不太有利。这种状况我觉得比较难以为继,反而让我看到现在土地制度非常不合理,地方政府的价高者得是极度垄断的,造成垄断价格,这种价格就会导致市场难以正常为续。

在最新的“地王”产生的背景下,广州后续的推地如何定价?广州新推楼盘如何定价?没有办法定。南洲路“地王”按照3.45万的价格,以后房子是不是要卖4-5万/平;珠江新城是不是要卖到7-8万/平;白云是不是也要卖7-8万/平,这合理吗?可以持续吗?所以我觉得目前这种状况是非正常、非理性、非市场的,这是我的看法。

大粤房产:新产生的这几块“地王”,其中有两块通过竞配建把地价提高了,不知道几位是否了解这个配建具体是怎么来竞争的?这些配建后期又如何建设?麻烦几位跟我们的网友解释一下。

竞配建将得到越来越多的应用

赵卓文:最近土地出让出现了竞配建,这是广州土地出让的创新方式,是广州独有的土地出让方式。这种方式有两个好处,可以平抑房价,避免“地王”出现;也给市场提供了保障性住房的配建,这也是相当有好处的。高端跟非高端结合在一起,我觉得是一个很有特色的东西。目前竞配建有两种方式:住宅用地设置一个最高价,竞争到这个价格之后就不涨了,然后就开始竞配建,把配建都搞上去;另外一个是定了多少配建面积,大家再竞地价,目前就是这两种操作方式。

这是一种创新的土地出让方式,在未来一段时间,因为现在地价也特别的贵,我们看到北京、广州、上海这样的中心城区,地方政府都不希望开发商拍得太高的“地王”,出现天价、宇宙价等,它希望不要影响大众对房价的预期,希望把房价平抑下来。这一轮土地出让竞配建是一个比较好的方式,后面的应用应该会越来越多。

邓浩志:赵总说很清楚了,我就不多说了,我就补充一下。每年都有一个保障性住房的完成计划,十二五期间全国各地都有不少保障性住房的指标,各省、市如何完成这些保障性住房指标,这让地方政府很头疼,因为大家都缺钱。

现在广州市政府把这个竞配建搞出来了,也希望开发商帮助地方政府完成保障性住房的指标任务,现在把保障性住房任务分摊到开发商头上,但这对控制地价没有什么帮助。现在出现竞配建的方式,保障性住房的成本增加了,业主的分摊面积减少了,这对控制房价的作用还是不大,但主要就是帮助地方政府完成保障性住房指标任务。

韩世同:我觉得竞配建这种做法是权宜之计,不是太好。为什么?有专家认为这个做法是聪明绝顶的,我当着房管局官员的面也说过,这是不得已而为之的举措,它实际上是想控制地价,但不一定可以达到预期。现在把政府主动承担的建保障性住房的任务摊给开发商,早期配建的比如学校,都非常不负责任;而且开发商不会像政府,像专业部门那样精心、用心,因为没有钱。

现在把竞配建分摊给开发商,最后还是“羊毛出在羊身上”,还是会把价格竞得很高,在开发商没有办法操作的情况下,一定会使用偷工减料等各种各样的方法,最后就变成“警察抓小偷”的游戏了。这种制度,现在是没有办法的办法,我觉得这种竞配建不能替代政府建保障房的职能和工作,用这个东西来压低地价是玩一个数据游戏而已,所以没有什么实际的意义,只是障眼法而已,权宜之计就是这样。

大粤房产:在4月24日,广州开始限网签,限预售,可以说今年的调控很严。但是开发商还在积极拿地,他们对市场的信心为什么还是这么足?

调控一点也不严厉 该涨的还要涨

赵卓文:政府对商品房进行限预售、限价,只能说明目前的房价有一定的失控,房价上涨势头难以遏制,这恰恰也说明现在房地产市场还处在一个很高的热度之中。

作为房地产开发商,目前总体它们对后市的判断还是比较乐观,开发商拿地首先看好后市的发展,还看好市场资金的充裕情况,还有一个条件是现在出让的土地的价格是比较合理的,这些条件都存在,所以开发商拿地比较踊跃。

从开发商角度来看,它们对未来3-5年的市场还是比较乐观。我们看到恒大、万科、中海等这些房企都调高了企业的经营目标,今年预计开发楼盘、储备土地等指标都比往年有所提升。开发商看好市场,但消费者是跟着开发商走,还是有自己的独立判断,这就需要消费者有自己清醒的意识了。

韩世同:开发商现在的资金足还是源于目前市场表现非常好。但不等于现在好,或者过去半年好,未来的情况还依然好。目前为止还看不到新政府会有什么举措,但现在陆陆续续有深化改革,深圳还有遗产税,这个遗产税的影响也非常大,还有房产税,还有一些土地制度的研讨。

如果我们不从土地制度根本改变的话,目前这个现状,包括我们的分税制不改变、不做调整都没有办法进行改变。现在的滥发钞票等制度都是非常失败的,政府应该进行系统的调整、全面的调整,包括金融、税收、住房制度,土地供应制度,你不改变没有办法,就只能是这个状况,这个状况已经末路穷途。如果这个状况不改变,谁也没有办法控制房价和地价,地方政府现在非常希望地价高,地价高收入就高。现在的游戏规则、现在的机制、现在的模式就是有利于它推高地价、房价。

目前可能很难看得很长远,要以眼前来看这不得了,现在都没有办法定价。但每当地价出现非常异常的情况,我觉得这个市场就会出现变化,因为这个地价没有办法指导房价,如果略微高一些还是可以判断,但现在高得太多没有办法判断。

未来的状况我觉得在目前的状况下很难判断,我觉得现在最好把房价先稳住,然后争取时间做系统性的深化变化和调整,逐渐达到我们所要求的目标,这样会比较好,因为你现在很急躁地做了,最后不行,不行了就救市、稳增长,最后依然是没有用的。

邓浩志:我觉得现在调控不是很严厉,一点也不严厉,只是表面上严厉,限预售、限签,这让房价统计数据比较稳定而已,限签也只是把网签的时间往后推了一下而已,该涨的还要涨。房价在限价这把保护伞下面也有加快上涨的势头,但在统计数据上这是稳定的。稳定之后,开发商可以通过加装修价不断提价,但这种形式使调控实际上放松了,开发商对于价格调整更加有信心,这也是最近大家看到很多房企大胆拿地的其中一个原因。“新国五条”到现在为止很多人都说调控是“空调”,我感觉也是这样一个问题。

大粤房产:我们知道房价很大一部分成本来自地价,政府要控制房价,为什么不先控制地价?在地方政府严重依赖“土地财政”的情况下,房价应该如何控制?

高地价背景下 没可能控制房价

赵卓文:地价占房价比重越来越高,广州、广东地区越来越像香港,香港的地价就占房价比重的70%,这是高房价形成的原因。从目前情况来看,广州跟珠三角地区的地价占房价的比重还在提高之中。

我们看到一些地方拍出了“地王”,可以分析一下。 “地王”一平方米需要3-4万,可能再加个5-6千块钱的成本就把楼建起来了,土地占的成本很高,未来土地占房价的成本将更高。所以政府采取什么样的地价政策?这也确实决定了以后的房价水平。

现在不仅仅是价格的问题,还有土地供应量的问题,现在广州和珠三角的问题就是土地特别稀缺,改革开放30多年来地用得那么快,也没有很好的进行土地储备。土地资源持续性减少,低地价的策略可能也不可取,地价越低意味着开发商用得更快;高地价是不好,但高地价就迫使开发商进行深度开发、精细化开发,这也是高地价的合理性和存在的原因与基础。

从从珠三角目前的土地资源跟现在整个房地产运行机制来看,未来高地价政策恐怕还是不得不采取的策略和方法,政府无论从主观因素还是客观因素来看,都要采取高地价策略,所以地价不可能在短期内有所下降。除非宏观经济出现问题,如果经济面不行了那么房地产也会彻底的不行,所以房地产高地价是长期存在的现象。

在高地价背景下如何控制房价?这是没有可能控制的,我们没有什么有效的方法,国家层面的房地产调控已经那么多年了,没能有效地控制住它。从目前的人口和需求来看,刚需和投资需求都非常旺盛。从房地产行业来看,我们不是要把它控制或者把房价降下来,而是要让房价温和,让供需平衡。另外,保障性住房应该由政府来搞,还要分阶层,投资、高收入的让非普通商品房解决,没有问题,高了也没有问题,高了也好为城市建设作出贡献;夹心阶层的可以通过限价方法进行解决,如果都要笼统的解决,是解决不了的,政府要有所作为,要把不同阶层人士需要的不同层次的房子都搞好,让大家都房住,这才是最重要的。

邓浩志:赵总把我想说都说了。虽然这两年新买的土地很少有囤地的,但早年买的都是很早囤的地,10年、8年,大集团还是有很多的地,像在从化、花都等都囤了很多土地,如何把这些土地盘活是很重要的问题。我们呼吁政府增加住宅土地供应量,把一些没有开发的地盘活,这也是很重要的一个原因。

我也再呼吁一下,大家如此关心楼价,无论初次置业还是改善型需求想买房时都去了商品房市场,这很不正常,即使现在的商品房价格再下跌50%,也有人买不起。所以保障房体系要快一点建起来,不能让中低收入阶层的住房问题也交付商品房解决。为什么大家都在骂房价高,因为即使现在房价再下跌50%还是有人买不起,所以政府要加强一些保障性住房方面的工作。

大粤房产:在产生新“地王”的白云区、番禺区、海珠区,目前房价出现了什么样的变化?这三个区未来的房价会呈现什么样的走势?

中心区的物业 买都是对卖都是错

赵卓文:“地王”出现了,房价肯定会有一些影响,地价和房价有互动关系,而且地价容易显性化。那么多年来广州地价的水平都被低估了,在头十年我们的土地供应量很大,90年代供应的土地到现在都还没有消化完。早年的土地非常廉价。大家对番禺楼盘有一些印象,早期在番禺包括雅居乐等早期3-4千/平方米的楼,开发商都可以做,就说明地价非常非常便宜。目前房价涨到2-3万的水平,它的地还在开发过程当中,还没有使用完。整体来看广州那么多年的房价,是基于早期取得的用地开发比较廉价。

回到这件事情来看,今年这几个“地王”的出现,可能这才是真实的价格回归。包括广州白云区、番禺区、海珠区这三个目前都在广州新城市规划里面,番禺已经正式列入广州都会区。这些中心区都有一个现象:物业价值在提升,无论一手房还是二手房。这三个区主要的房子都是二手房,指标性的物业价格每年都有非常稳定的上升,恰恰在2013、2014、2015年随着货币政策的继续放松,M2不断加快,土地供应有限,房屋需求非常旺盛,再加上中心区学校配套、医院配套都是其他区不可替代的。在这些背景下,中心区的物业价值还是比较高。

大家要买房,我们说“中心,中心,还是中心”,还是要买中心区的物业,还是要买一些比较有潜力的物业。在广州中心区的物业,买都是对,卖都是错,这是2013年的基本判断。

邓浩志:目前我看到市场的情况就是三块“地王”出现之后,周边楼盘都有反映,都已经在打一些广告,在宣传上把“地王”资料都说出去,大家都以“地王”为噱头,让买家尽快买。有一些楼盘在最近一段时间有实质性的涨价,基本上有5-10%的实际性涨幅,这是一般惯性反应,不仅“地王”,“地王”周边的楼盘有上涨压力,全广州都有上涨压力,毕竟一个月出现三个“地王”。广州地价、全国地价都在上涨,这个压力是肯定的。

大粤房产:好的,谢谢两位专家,今天的楼市会客厅到此结束。

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出品:腾讯大粤网·房产频道   策划编辑:王燕   设计:张海洋   制作:王燕

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