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广东中原地产项目部总经理

黄韬

合富置业首席分析师

龙斌

广州楼市走势探秘现场

嘉宾讨论

广州楼市走势探秘现场

嘉宾合影

本期导读

  4月广州全市网签均价为13452元/平,环比跌8.1%。值得一提的是,2013年一季度,广州十区一手住宅签约均价16339元/平,同比上升22.5%,这使得广州实现全年调控目标十分艰巨。因此,此前一直被指“温和”的广州版国五条细则在4月24日一纸公文通知限价加码,广州市十区两市实行商品住宅预(销)售网上价格申报,接受国土房管部门的价格指导,这将导致贵价楼盘更受冲击。

  在刚刚过去的五一“小黄金周”,签约量呈现继续下滑态势。广州市阳光家缘数据显示,4月29日~5月1日,广州全市住宅共签约382套,日均成交量仅100余套,不但环比节前的日均200套左右有所下降,同比去年五一期间也下降近两成。

黄韬:房价“就算贵15%也有人买”

   限预售、限网签,实际上从长远来说,对市场不好。现在不但开发商怨声载道,购房者也是很多怨言,去年有很多购房者买了房子,现在由于不能网签,就不能贷款。政府这样做,就看能否熬得过去,看谁顶得住。开发商有一些做法,比如联合起来不开发了,不卖了;当然还有很多奇怪的做法,包括签双份合同;或者一些开发商正在密谋现房之后再卖,当成二手房卖,把成本提高15%之后,拿出来卖,你就没办法限,卖给自己,再卖出来,这不是更贵了吗?假如市场能限住,在没有货的情况下,就算贵15%也有人买…[详细]

龙斌:广州后市成交量上涨 均价小幅上涨

  五一“小黄金周”后,广州楼市走势如何?合富置业首席分析师龙斌表示,从整个市场来看,供应还是比较充足的,特别是外围区域。从需求和购买力来看,广州的需求还是比较大,特别是刚性需求大,同时购买力还是比较强的。供应比较充足,特别是五月之后,供应明显地增加,现在关键的问题就是谈是否发预售证,能否推向市场,现在来看,可能高价楼盘推的量有限,中低价位的楼盘推得比较多。后市方面,成交量会上去,但是均价不会涨太多,由于受到限预售、限网签的影响,高端楼盘的预售和成交会受到一些影响…[详细]

黄韬:买家对政策的恐惧在消失 部分买家从一手转二手

   二手市场,四月份全面回落。四月份之后,目前看到的情况是慢慢在恢复。“国五条”的实施是落空的,没有时间表,对“国五条”20%个税征收政策,大家的恐惧在逐步的消失。买家发现二手可以买,仍然按照旧规矩。

  由于一手当中的限售,一些楼盘上不了市,本来储存了一些货量,没办法发售,导致部分买家倒过来不买一手,买二手了 …[详细]

龙斌:五一后 二手楼市价格稳中有升

  现在来看,整个市场有了新的变化因素,出来限预售和限网签,这个对供应和需求都有影响(主要是对一手),一二手又是很复杂的关系,现在由于一手价格上升明显,之前的判断可能对二手谨慎一些,现在来看,二手又变化了,成交量恢复得比预想的快一些,价格保持固有的特点,也就是小幅度的上升。整个二手市场在成交量方面会有增长,价格是稳中有升…[详细]

商品住宅实行预(销)售网上价格申报,接受国土房管部门的价格指导,这将导致贵价楼盘受冲击。但上有政策下有对策,开发商的应对策略是什么?限预售对广州楼市有什么影响?

黄韬:限预售价格算法显混乱
龙斌:限网签、限预售的影响是阶段性的

我感觉目前的措施,房管局和政府没有采取完全科学的限法。这个楼盘当中,均价到底有没有升,升多少,这个是很复杂的体系,就算是同一期的不同的栋数,景观都不同,甚至装修标准又不一样。简单来说,这一期和另外一期就算有一些差异,景观的差异,每个开发商定的标准也不同,景观好的就加10%,为什么不加9%或者8%呢?这个已经没有标准了…[详细]

控制每一个片区、路段和楼盘,把这个差异控制在一定幅度之内,整个房价的控制目标一定会实现。去年的情况是广州楼价先往下走,走了三四个月,之后楼价是往上走的,越往后面,往上走得越快。而今年一季度房价是高开的,往上走,均价同比去年一季度上涨很多,一个在顶部,一个在底部。如果从今年全年的走势来看,把这条线基本控制在这个位置,这个房价在同质可比的概念下,一定可以达到…[详细]

“国五条”细则落地,条文涉及二手房交易开征20%个税,在经历了3月份恐慌性的交易之后,购房者对广州楼市的态度有没有出现变化?购房者的入市预期有没有出现变化?

黄韬:房价不会轻易下跌 建议购房者入市

   我觉得价格不会轻易下降,甚至说对购房者来说不是一件好事。我也想改善买房,但我感觉价格根本没有跌,在接下来两三个月,开发商绝对没这么容易低头。对购房者的建议,有钱可以接受得起,就买了,不要看了。现在调控这么多年,我都被洗脑了,根本是每调必涨,而且价格涨了这么多,跌了一点又如何,现在只能是拼命工作,不要认为价格还会跌…[详细]

龙斌:购房者入市的预期增加

  对购房者对市场预期的变化,龙斌提到今年的情况,像广州这样的城市还是上行的趋势,现在就看走多大的幅度了,我觉得是小幅度的上行,这个上行的结果对购房者来说,特别是是一些想买房的,这应该是一个机会,我认为入市的预期可能会增加。政府为什么限啊?限预售和限网签实质是限价的概念…[详细]
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访谈实录

大粤房产讯 2013年一季度,广州十区一手住宅签约均价16339元/平,同比上升22.5%,这使得广州实现全年调控目标十分艰巨。因此,此前一直被指“温和”的广州版国五条细则,在4月24日一纸公文通知限价加码,广州十区两市实行商品住宅预(销)售网上价格申报,接受国土房管部门的价格指导,这将导致贵价楼盘更受冲击。

而在刚刚过去的五一“小黄金周”,签约量也呈现继续下滑的态势。阳光家缘数据显示,4月29日~5月1日,广州全市住宅共签约382套,日均成交量仅100余套,不但环比节前的日均200套左右有所下降,同比去年五一期间也下降两成。五一“小黄金周”后,广州楼市走势如何?本期楼市会客厅邀请业内专家探讨。

五一“小黄金周”后 广州楼市走势探秘

嘉宾:

龙 斌 合富置业首席分析师

黄 韬 广东中原地产项目部总经理

广州后市成交量上涨 均价小幅上涨

大粤房产:五一“小黄金周”之后,广州一手楼市将呈现什么样的变化趋势?房价方面?成交量方面?

龙斌:一季度,包括最近一段时间,大家关注价格问题比较多一些。今年的价格问题总的来看,房管局阳光家缘的数据和真实市场的吻合度差距比较远。一个可能是以前就已经签约了,但是到了后一段时间,甚至是两三个月,才反映到网签数据上,这是一个很大的问题。

另外,现在有的成交了,这个数据反映不到网签数据上去。市场一季度的数据和五一的数据,包括最近一段时间的数据,确实很难真实地反映市场实际的情况。

举一个例子,我了解到白云新城的一些楼盘,去年成交的,到今年才网签,三四万的价格,我们看到一季度的价格比去年高了20%多,这个很大程度上是受了高价楼盘网签滞后的影响。四月份的数据急剧下降,包括价格和成交量,当然也有市场的因素,比如清明前后比淡一些,“国五条”落地之后,四月份有一段时间大家还是比较谨慎的,这也影响了一些成交,开发商也要看市场。四月份成交量下降了,均价也下降了,最重要的原因就是高价楼盘被限签。

接下来市场怎么变化,价格和成交量方面,这两个问题很关键。我个人觉得“国五条”落地之后,对广州市场的影响是比较有限的,现在看来,影响的时间比较短,这是一个判断;另外一个判断,现在政府新增了两个限制,对高价楼盘限预售、限网签,限制性措施加上之前的已经有四个了,限购、限贷是过去实施的,现在又新实施了限预售,不让你进入这个市场,不让你形成供应,还有一个是限网签,你有意向买了之后,但是签不了,这个交易在数据上也没有实现。

从整个市场来看,供应还是比较充足的,特别是外围区域。从需求和购买力来看,广州的需求还是比较大,特别是刚性需求大,同时购买力还是比较强的。供应比较充足,特别是五月之后,供应明显地增加,现在关键的问题就是谈是否发预售证,能否推向市场,现在来看,可能高价楼盘推的量有限,中低价位的楼盘推得比较多。后市方面,成交量会上去,但是均价不会涨太多,由于受到限预售、限网签的影响,高端楼盘的预售和成交会受到一些影响。

大粤房产:现在这些限签的豪宅楼盘会推到明年或者更晚一些的时候签吗?

龙斌:这个很难确定。

大粤房产:时间的长短不确定?

龙斌:时间的长短完全是由主管部门控制的,他说签就可以签了,他说不签就不能签,这个问题很难判断。

“就算贵15%也有人买”

黄韬:刚才说到了说到整个市场的情况,大的政策是“国五条”,落地之后的影响基本没有,或者说这个政策没有想象中严格,完全失去了作用。五一之后主要是考虑到三月份二手房成交量的暴增和四月份的回落,广州出台了一手住宅方面的限售政策,导致这个市场从数据上看是很混乱的,我们没办法很权威地说出这个市场真实的情况如何,只能说一些感受。

整个五一的市场不是很旺盛,但绝对不是差的,刚需盘还是卖得比较好。由于受到政策的影响,四月份预售证暂停发放的影响,本来五一后有一些新组团推出,由于这个情况,受到到了一些阻碍,推不了。如果持续下去的话,对未来市场产生的影响会更大,一方面数据上更不清楚和不真实;另一方面,供应量陆续更加减少,能卖的就不多了,新的产品和项目没办法上市的话,本来有竞争的就变成没有竞争了,这时在售的楼盘会卖得贵一些,当然卖贵一点,要看你之前拿预售证时申报的价格有没有高一点,90%的开发商都会拿高一点。我们代理的一个楼盘,在萝岗区,拿预售证的时申报的价格是4万/平方,但实际销售价格才两万六左右。

如果我想拿3万,你不让我拿,那我就把之前的货量卖到三万五,因为后面没货了。本来开发商不想卖到三万五的,但从这个例子可以看出,我认为这个政策是非常不好的,虽然说房管局是有法可依,“国五条”明确可以这样做,可以限预售,甚至可以限网签,但实际上从长远来说,对这个市场不好。现在不但开发商怨声载道,购房者也是很多怨言,去年有很多购房者买了房子,现在由于不能网签,就不能贷款。政府这样做,就看是否熬得过去,就看谁顶得住。开发商有一些做法,比如联合起来不开发了,不卖了;当然还有很多奇怪的做法,包括签双份合同;或者一些开发商正在密谋现房之后再卖,当成二手房卖,把成本提高15%之后,我拿出来卖,你就没办法限,卖给自己,再卖出来,这不是更贵了吗?假如市场能限住,在没有货的情况下,就算贵15%也有人买。

龙斌:这个情况不太好,房价控制目标是死命令。

黄韬:我也同意,他要控制也能控制,这是一个数字游戏,有些开发商真的搞不定的话,出现资金压力或者崩盘,这是很不愿意看到的现象。我同意最近的一个观点,现在的楼价疯狂了,控制不住。

龙斌:接下来开发商要让步比较好,现在的利润情况相当不错了,开发商应该配合一下,僵持在这里也不好。

黄韬:现在的情况是这样的,前几天不是拍卖了白云区的地王。一些中大型的开发企业,不是由一个项目来计算,如果就只有一个项目,那个项目可能是赚钱的,现在的开发商都是滚动式开发,同时运营很多个项目,要拿地,但地价不便宜,他要投入很多资金,这个项目赚得少了,没办法支持后续发展,所以这个项目要赚多一点,才能支付土地价格和建筑成本。这个时候如果在售楼盘,没有一定的资金回笼,如果亏着卖,就不行。不能只看单个项目,单个项目80%都是赚大钱,但是从整个集团来算,就没有这么多,比如五个项目两个在卖,三个在花钱。这样的错误持续下去,接下来开发商会不拿地了,因为没钱了。

白云新地王诞生 周边在售楼盘提前借力

龙斌:这有一个矛盾,土地市场比较热,还能反映住宅市场的热度,把住宅市场掐住,还没有传达到土地市场。

地价也应该想一个有效的方法,真正去限制住,这样大家就能很好地接受真正的限价措施,地价也限制,这样才有一个平衡。

黄韬:之前说土地市场当中的住宅不会出现地王,现在经过这么长时候的运作,白云的地王出现之后,我发现这个已经名存实亡了,大家明白,竞配建的成本,羊毛出在羊身上,将来还是购房者买单。为什么现在这次限价限得这么高,我有一定的疑虑。

龙斌:在底价的基础上,到了45%的溢价水平,再竞配建。这个应该是一个很高的成本,土地拍的价格这么高,给市场传达的信息很明确了。

黄韬:我们即将开的一个楼盘就在它的附近,据我了解的情况,现在肯定要加价了,土地的价格比我们准备卖的楼盘的价格还要高。

龙斌:这种土地价格拍出来肯定对周边是一个刺激,甚至对整体的预期有一定的影响。

黄韬:开发商想法很简单,如果拿地这么贵,我可以慢慢卖,卖高价就可以了。

龙斌:最近社科院步发了一个报告,中国城市的房价有失控的现象,这有点夸张了。社科院曾经提出过全面崩盘。摇摆得太厉害了,一下子说房地产市场要崩盘,一下子说房价要失控。现在只能说,核心城市中心区的房价确实上升的动力比较大,但是说房价会失控,这个有点夸张了。即便是开发商提价,比如说老城区从3万提到5万,成交量会下降,房价上升得过快,一定会影响成交。不像过去,过去不受限制,价格一涨,有更多的人要买,涨价之后,很多人买涨不买跌,现在的市场完全不是这样的,这个政策限制住了,即便这个家庭再有钱,也只能买两套。

价格上去了,成交量会下来,这就意味着购买力跟不上,持续一段时间,价格会往下走。现在来看,在想涨价的那一刻就限制住了,价格涨不上去,这样就感觉到有很多人要买,又买不了,也卖不了,这样压力很大。如果市场自己调节的话,价格上涨过快,成交量下来,价格就会回落。土地也是一样,拍得这么高的价格,如果大家不接受,你就会亏本。市场的调节需要两年、三年,但政府的调控是一年一年的,政策干涉得比较细,市场就看不清方向了。

二手市场“恢复正常”

大粤房产:我们刚刚说了广州一手市场的情况,对于广州二手市场,在五一之后会出现什么样的变化?

黄韬:二手市场,四月份全面回落。四月份之后,目前看到的情况是慢慢在恢复。“国五条”的实施是落空的,没有时间表,对“国五条”20%个税征收政策,大家的恐惧在逐步的消失。买家发现二手可以买,仍然按照旧规矩。

由于一手当中的限售,一些楼盘上不了市,本来储存了一些货量,没办法发售,导致部分买家倒过来不买一手,买二手了。五月份开始这段时间,二手成交量在逐步地回升,但是相对比较慢,因为三月份已经消化了几个月的成交量。

二手楼市价格稳中有升

龙斌:二手市场从现在的情况来看,“恢复正常”这四个字能够形容他的特点。三月份是井喷,四月份的数据跟正常的月份是持平的。现在二手楼对很多刚性需求和换房需求有一定的吸引力,市中心位置比较好;另外还有价格方面的因素,市区一手楼涨得比较快,这样一手楼和二手楼的差价就显现出来了。

合富标准指数里面,四月份有很多板块,二手楼的提价比较明显,比如天河北、荔湾区和海珠区西边一些楼盘提价比较明显,都是些素质比较好的小区楼,提价的幅度5%,甚至更高。比如天河北有二手楼才两万五六,珠江新城一手已经四万多了,这样他的价格优势就显现出来了。二手楼市有一个特点,楼价变化比较缓慢,当一手楼在下调和出货的时候,在大幅度促销的时候,二手楼销量变化不大,当楼价上升的时候,变化也不大。买家看了一手和二手,对比下来发现二手的价格还好,这样选择的人越多,现在业主也感觉到了,会提价,这点造成了二手楼的价格在稳步上升。

现在来看,整个市场有了新的变化因素,出来限预售和限网签,这个对供应和需求都有影响(主要是对一手),一二手又是很复杂的关系,现在由于一手价格上升明显,之前的判断可能对二手谨慎一些,现在来看,二手又变化了,成交量恢复得比预想的快一些,价格保持固有的特点,也就是小幅度的上升。整个二手市场在成交量方面会有增长,价格是稳中有升。

限网签、限预售的影响是阶段性的

大粤房产:对于广州今年的房价控制目标,不高于居民实际收入增幅,也就是7.5%,算下来是15097元/平,能否实现?通过什么方式来实现?特别是在一季度广州(十区)签约均价达16339元/平,同比去年13333元/平增加22.5%的情况下?

龙斌:我认为一定会实现,如果这个实现不了,政府就交代不了。这是第一。

第二,它一定不是均价概念,均价是媒体对房价控制目标一个简单的误读,其实价格不是这样的,按照十个区不同类型的房子,在不同的月份,算出的房价,真正的房价是这个概念。涉及到价格的涨和跌,一定是根据国家统计局针对全国70个大中型城市每个月的房价进行的监测,核心是同质可比,同质意味着同一类型的房子,同一个地段的房子,不是说珠江新城十万的房子和花都八块的房子相比较,而是同质的比较,这样才有可比性,这是房价的复杂性所在。

现在是控制每一个片区、路段和楼盘,把这个差异控制在一定幅度之内,整个房价的控制目标一定会实现。

还有一个复杂性,去年的情况是广州楼价先往下走,走了三四个月,之后楼价是往上走的,越往后面,往上走得越快。而今年一季度房价是高开的,往上走,均价同比去年一季度上涨很多,一个在顶部,一个在底部。如果从今年全年的走势来看,把这条线基本控制在这个位置,这个房价在同质可比的概念下,一定可以达到。

我的观念是两点,我们对房价的控制目标不要简单解读为根据全年的均价来看,这个不是房价的涨幅和跌幅,市场差的时候都是低价在成交,市场好的时候都是高价在成交,均价的变化跟区域以及房屋的类型是直接相关的。它是一个算术平均值,郊区的房子如果多了,均价一定低,市区的房子多了,均价一定高。但是房价不是这个概念,均价是跟区域、房屋的类型和市场的好坏相关的,今年房价控制目标的秘诀就是一个字,“限”。

大粤房产:这里有没有具体的数据?

龙斌:有,因为每个月都公布。我特意问了,把整个月份广州成交的所有的数据全部送上去,针对这些数据进行抽样,成交量多,又能和上个成交周期比的,就进行对比。我们也统计房价指数,同一种楼盘,相同素质的单位,比如说都是三房,它的价格在不同的时间的变化,就是四个字,同质可比。

限预售价格算法显混乱

黄韬:我感觉目前的措施,房管局和政府没有采取完全科学的限法。这个楼盘当中,均价到底有没有升,升多少,这个是很复杂的体系,就算是同一期的不同的栋数,景观都不同,甚至装修标准又不一样。简单来说,这一期和另外一期就算有一些差异,景观的差异,每个开发商定的标准也不同,景观好的就加10%,为什么不加9%或者8%呢?这个已经没有标准了。

目前房管局采取的方式,只是缩小了一些而已,并不适用十个区。刚才说楼盘超过涨幅不给涨,这不科学。举一个例子,海珠区没有在市场上卖过的楼盘,怎么比?整个海珠区的均价是两万一,按照两万一开这个盘,如果这个盘在海珠区的最差的位置可能只能卖一万八,但实际上如果在最好的位置或者中间的位置,那就没办法卖,价格肯定会超过两万一。所以现在这样限,就不合理,简单来说,政府做不了那么细,只能是做大概,跟区域比。

龙斌:有一个街道的概念。

黄韬:街道概念都不行,没这么细。如果之前卖到三万,我的价格接近它就可以了,但实际上不是这样。我们在文明上有一个盘去年卖三万二,现在卖三万八,价格持续上涨,如果现在要按照卖过的价格来定价,不合理,现在我们的产品不同了,位置也好一点了。

龙斌:这个将来对市场有一些影响,可能毛坯房会更多一点。

黄韬:房管局也变聪明了,预售申报时要求要写清楚是否带装修。现在市场上有签两份合同的做法,增城做得最多,广州十区也有,我认为这不是长远之计,在法律上的风险还是很大的,如果以后有什么纠纷,就有一些后患。我们再观察,现在整个市场说不清楚。

大粤房产:刚刚黄韬老师说到“阴阳合同”的情况,这种情况就是上有政策下有对策,采用这种方式来规避限价,除了这种方式,还有没有其他方式?

黄韬:没有,我还没有想到万能之策。现在就算让你拿到了预售证,如果限网签,这也很麻烦。

大粤房产:开发商采用了这些形式来规避,购房者会接受吗?

黄韬:我认为购房者肯定不接受。第一,房源的选择少了,买不到房。第二,买了之后不能网签,或者过高的部分不能网签,要等。我听我的同事跟我反映,有些客户早上10点可以网签,11点就网签不了,一个客户可能要网签几次才可以,这样买家会有意见。

大粤房产:一季度房企业绩呈现“开门红”,目前开发商推盘的心态是什么?3月31日“国五条”落地之后,推盘的心态有没有变化?

黄韬:最大的影响是在四月底的时候,本来只有部分高端盘被限制,但现在是采取区域性限制的方式,想在区域上控制房价的涨幅,这样导致了全区覆盖,基本上很多楼盘不能进入市场。接下来还是看谁长命,三个月或者六个月,肯定要出结果的,不可能长期压着不签。

龙斌:四月下滑也算正常,因为是“国五条”落地的第一个月。现在是地方性的限制措施对它的影响,如果预售和网签被限了,一个是供应,一个是需求,这样很显然影响了整个销售和资金的回笼。现在刚需的产品和位置相对偏一点的新盘,会有一些优势。

至于说房企,现在还是个别的一线城市对房企的影响大一些,现在是一个博弈时期,现在政府一定要实行这个政策,这是它的职责,房企接受不了,刚才说的,一定是要有一个先让步,这个让步的时间大概是一两个月,谁让步,肯定是开发商让步,除非是政策都不管房价了,这个可能性不大。在管房价的情况下,肯定是开发商让步。如果僵持下去,不能扭转,对后续发展有很大的影响。现在土地的传导会慢一点,市场有变化的时候,土地市场还没有反应过来。总的来看,今年大的宏观形势没有一个急剧变化的话,房地产还是看好的,房企的业绩不会太差,现在的问题就是限预售和限网签的影响,这个应该是阶段性的影响,就看今年的时间会有多长,至少这一两个月政府不会放松,过了这两个月,看市场怎么变化。

购房者入市的预期增加

大粤房产:购房者对广州楼市的预期,在“国五条”落地出来之后,购房者的心态有没有变化?

龙斌:预期应该有变化,但是总的来看趋势没有变化。如果从预期的角度来看,去年就很显然,去年和今年初,国家政策没有出来的时候,绝大部分的市场就是稳中有涨。“国五条”落地之后,我相信不会有太大的变化,这些政策落地都是没有什么声音的。现在很关键的一点,今年的情况,像广州这样的城市还是上行的趋势,现在就看走多大的幅度了,我觉得是小幅度的上行,这个上行的结果对购房者来说,特别是是一些想买房的,这应该是一个机会,我认为入市的预期可能会增加。政府为什么限啊?限预售和限网签实质是限价的概念。

房价不会轻易下跌 建议购房者入市

黄韬:我觉得价格不会轻易下降,甚至说对交易者来说不是一件好事,我也是想改善买房,我感觉价格根本没有跌,在接下来两三个月,开发商绝对没这么容易低头,对购房者的建议,有钱可以接受得起,就买了,不要看了,现在调控这么多年,我都被洗脑了,根本是每调比涨,而且价格涨了这么多,跌了一点又如何,现在只能是拼命工作,不要认为价格还会跌。

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出品:腾讯大粤网·房产频道   策划编辑:王燕   设计:张海洋   制作:王燕

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