每年一到315,消费者维权问题就会成为大家关注的焦点,而出现在购房入住过程中的维权问题更是层出不穷。遗憾的是,这样的维权想要有个结果,很不容易。穷毕生积蓄买下来的住房,最后却发现质量问题重重,这个时候该怎么办?通过什么方式维护自己的权益?腾讯大粤房产“315诚信正能量”访谈,邀请房产律师、验房专家与购房者面对面,共同探讨房产维权问题。

 

出席嘉宾

· 广信律师事务所律师 黄远华

· 啄木鸟验房机构验房师 赵太宇

 

时间: 2013年2月28

主办:腾讯大粤网房产频道“315诚信正能量”项目组


 

认购书常见纠纷

 

  黄远华:常见的纠纷有三类:一,合同纠纷;二,质量纠纷;三,物业管理和物业服务纠纷。另外两种解纷也比较常见,但是有特殊性,第一种是因为房价上涨,开发商收回房屋,重新售卖,恶意违约;第二种是在房地产市场严重下滑的情况下,有业主退房、请求补偿。我把所有五花八门的消费者商品房消费纠纷归纳出三个稳定的小类和两个不是非常稳定的小类。
  合同纠纷这一块,商品房的销售消费过程中有两个合同,一个是认购书,另外一个是商品房买卖合同。【详细】

  认购书可以签也可以不签,如果在可以不签的时候尽可能不要签,事实上还是那样多人签了,针对认购书带来的法律风险如何防范? 第一,所有消费者应当意识到认购书虽然名字叫认购书,但本质是合同,在法律上叫易购合同,既然是一个合同,就存在权利和义务,就存在约束责任和违约,所以认购书不能随便签,要审查清楚才签。
  第二,防范认购书所带来的法律风险,最好的办法是不要签,要不就签正式买卖合同,无论是什么约定,统统放到正式买卖合同里。【详细】

    第三,因为对认购书法律后果的判断涉及非常专业的法律知识,建议消费者能够在专业人士主要是律师等其他对该知识信息比较了解的人的指导下,对这些文书作出审查和判断。
  第四,在签署认购书的时候,应该对认购书的关联文件做好审查,所谓关联文件包括正式买房合同、购房须知、前期物业合同、临时管理公约等,还有一系列的许可证书,包括用地许可、规范许可等政府行政管理方面的文书也应当纳入审查的范围,只有通过这些审查才能判断楼盘的合法性。 【详细】

 

商品房买卖合同四大常见纠纷

 

    黄远华:商品房买卖合同引发争议,大概有几种情况:一,贷款问题。在进行消费约定时,通常容易出现的问题是开发商和消费者之间约定买方使用银行贷款,但由哪一家银行提供贷款,由谁申请贷款,在签约时消费者是否已经具备了贷款的条件,如果银行不提供贷款消费,合同是履行还是不履行,对这几个关键的东西没有做出约定。消费者付了首付,银行不愿意贷款,消费者支付不了余款,不仅前期首付款全部没有,还落违约责任。
  为了避免贷款条款带来的解纷,我认为防范措施有以下几个:【详细】

  二,面积问题,虽然房屋面积纠纷经常出现,但是这一类解纷的解决还是比较简单的。因为建设部的商品房消费管理办法和最高法院有关审理商品房买卖合同解纷案件适用法律若是问题的解释,都做了比较清晰的规定,实际面积跟合同约定的面积差异在3%范围之内,是多少给多少,超出3%的范围就分情况处理。

    我援引法律的最高法院的司法解释关于面积误差怎么处理,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。【详细】

  三,交房,一个是交房时间争议,还有交房条件争议。从目前情况看,开发商在和消费者所签订的合同,不管是正式的商品房买卖合同还是认购书,所约定的是一个相对的时间观念,比如说在验收之日起90天内办理房产证或者说向房管局递交登记材料之日起90天办证,那么这里面存在问题,什么时候提交材料,如果不提交怎么办?因为这个时间是附条件的,所以这个时间实际上起不到约束作用,为了避免交房时间问题上的争议,建议消费者尽可能约定一个绝对的时间。 【详细】

     四,办理房产证。
   一般说对办证的时间都有约定,但实际上约定的时间往往都不靠谱,除了开发商和消费者以外,还跟房管局有关系,因为这个证最终是房管局出来的,不是说开发商想办就可以办的,房管局在办的时候除了要看买卖合同和消费者的材料,还要审查一系列的条件,像用地许可规范,验收许可等等,房产证才可以办理出来,因为房产证的办理并不完全是开发商或者消费者的约定能解决的,所以经常会出现办证时间的争议。【详细】

  住房质量问题相关纠纷  

  赵太宇:一个是渗漏水,影响安全使用的问题,比如说护栏的高度不够,达不到国家的要求;二是使用功能的质量问题,不方便业主使用;三,还有观感的问题,例如刮伤、掉漆、破损等影响美观的问题。

    我们主要是交付的环节参与的比较多。第一,最多是交付文件不齐全,小区没有达到国家规定的交付的必要条件;第二,货不对板,交付的房屋配置的设施等跟合同的约定或者广告宣传的东西或者说样板房不符合;第三,房屋质量导致业主不能正常入住导致的解纷。 【详细】

  黄远华:一,房屋本身质量问题;二,配套设施问题。

    按照目前的法律规定,对这个责任的分配,应当是开发商对业主负责,建筑商对开发商负责,政府对自己的行政许可负责。所谓政府的行政许可,是建筑商在承揽建筑工程之前需要取得国家许可的资质的,施工图是需要审批的,在工程完毕之后需要政府验收等等,政府必须对它所做出的行政许可负责,对不符合法律条件的行为或者企业不能做出许可,对有质量的房屋不政府不能够验收。 【详细】

    赵太宇:专业验房机构提前介入房屋质量监督,这是一个大趋势。现在有一些比较有信用的标杆企业,已经开始在交楼以前,引入专业验房公司。现在开发商的验收,包括行政部门的验收主要侧重于土建结构安全性方面的验收,实际上对精装修的质量验收没有太多干涉,中国很多一级城市已经进入批量精装修的时候,国家也倡导节能环保、精装修交付,因此,第三方验收公司介入小业主、介入开发商的质量监督体系里,作为一个很关键的质量控制环节,我相信未来一定是一个趋势。 【详细】

  购房者维权意识提高  

  赵太宇:我觉相信我们政府其实对房屋质量这一块其实是非常关注。这几年在连续不断通过各种形式在想把房屋质量做好,希望赢得老百姓的满意,可是有两个方面可以优化。

    一,以前的监理单位,只是签字、办证,是政府强制要的,要求开发商必须请监理单位,但实际上真正在精装修,监理单位很少管,如果开发商不提出特别要求,基本上很少管,可以看到很多资质高的监理人员非常缺乏。 【详细】

  房屋质量争议在解决途径上面看,按照我国目前法律:一,民事诉讼,打官司,要请求法院判决开发商负有责任。二,仲裁,所谓仲裁,就广州地区说,有一个仲裁委员会,可以根据彼此双方达成的协议,进行仲裁裁决。

    在诉讼和仲裁两者之间我比较主张使用诉讼手段,尽可能避免仲裁手段,因为仲裁委员会里面的很多仲裁员是律师或者其他专业人士,而律师或者其他专业人士很可能就是某一个开发商的法律顾问、财务顾问等。这些仲裁员的管理相对松散。 【详细】

    主持人:你接触过的纠纷案例中,购房者依据自己的意愿和开发商达成的约定的案例多吗?

    黄远华:不多。

    主持人:我还是有这样的感觉,消费者在签订商品房购房合同时,处于比较若弱势的地位。

    黄远华:这是原因之一,由不得消费者跟开发商讲什么条件,这种市场位置决定了消费者没有太多时间和机会跟开发商谈判。还有一个原因,消费者往往误认为,这个文本是政府推荐的合同文本,是不可修改的。【详细】

 

访谈现场实录

 

大粤房产讯 每年一到315,消费者维权问题就会成为大家关注的焦点,而出现在购房入住过程中的维权问题更是层出不穷。遗憾的是,这样的维权想要有个结果,很不容易。穷毕生积蓄买下来的住房,最后却发现质量问题重重,这个时候该怎么办?通过什么方式维护自己的权益?腾讯大粤房产“315诚信正能量”访谈,邀请房产律师、验房专家与购房者面对面,共同探讨房产维权问题。

访谈嘉宾:广信律师事务所律师 黄远华

啄木鸟验房机构验房师 赵太宇

访谈时间:2013年2月28日

黄远华:我叫黄远华,是广东广信律师事务所的律师,相对来说比较偏重房地产这一块,包括房地产的开发、经营、管理、消费以及相关行政投诉等方面。

赵太宇:各位网友大家下午好,我是广州啄木鸟验房机构验房师赵太宇,我们自从2005年开始,专注于帮业主验收装修房屋质量,在验收房屋质量这块块是比较权威的,希望能够支持到更多的网友。

主持人:购房入住的过程中,经常遇到的购房纠纷有哪些?

认购书中存在诸多陷阱

黄远华:常见的纠纷有三类:一,合同纠纷;二,质量纠纷;三,物业管理和物业服务纠纷。另外两种解纷也比较常见,但是有特殊性,第一种是因为房价上涨,开发商收回房屋,重新售卖,恶意违约;第二种是在房地产市场严重下滑的情况下,有业主退房、请求补偿。

我把所有五花八门的消费者商品房消费纠纷归纳出三个稳定的小类和两个不是非常稳定的小类。

合同纠纷这一块,商品房的销售消费过程中有两个合同,一个是认购书,另外一个是商品房买卖合同,我重点描述认购书和商品房买卖合同,这两块消费者遇到的纠纷。

首先要认识到,认购书是可要可不要的,认购书是没有备案的。为什么这一份可有可无的认购书在我们的生活中广泛存在?一般的开发商在售卖房子的时候,都要求消费者先签署认购书,这里面包含很多复杂的因素,除了开发商在卖房子的时候需要确定消费者的购买意向外,还有其他法律方面的企图,比如在认购书签署的时候,开发商已经把正式的合同文本、购房须知、临时管理公约等等看过了,而且把这些文件名称写进了认购书,但实际上消费者在签署认购书的时候并没有看到正式合同、购买须知等之类的文件。甚至很多开发商在制作认购书的时候,用非常小号的字体,这些字年轻人可以看,如果是上年纪的人根本很难阅读,很难辨认,稀里糊涂的就签了。认购书一签,不管你当时是否已经看到了正式合同文本,在认购书里面就证明已经看了,这是对交易事实可能做出的欺诈性安排。

在认购书里面,通常还会出现的是如果要申请银行贷款,在签署合同的当天要把所有的贷款资料全部交齐,如果当天不交视为放弃,但事实上很难在一天中准备齐所有符合贷款条件的材料。另外,,什么叫符合条件,什么叫不符合条件,也各有各的说法,最终还是扯不清,不管是扯不扯得清,反正定金就没收了。

在认购书里面还设定了一个陷井,在买卖双方,没有签订正式合同之前,开发商还是可以另行把房子卖给他人,如果另行卖给别人了,原来的定金最多返还。在房价上涨快的时候,开发商完全可能恶意违约,即便你有能力买,但是别人给的价钱更高,所以宁可违约把定金还给你,也要把房子重新卖。

主持人:这样的违约之于开发商,付出的成本是很少的。

黄远华:对。认购书里面还有一个陷井,看似公平,但实际上不是。签认购书会约定多少天缴纳定金,缴完定金如果消费者不履行合同,无权要求返还定金;如果接收定金的一方不履行合同,要双倍返还定金。这个约定跟法律的规定一致,看起来很公平,不公平的地方是因为整个认购书所约定的基本上是消费者的义务,开发商基本没有什么义务,所以也就没有多少违反约定的机会,尽管约定不履行合同要双倍返还,但是这样的情况是微乎其微的。

认购书能不签则不签

关于认购书的问题,我曾经在我的教材、讲义、微博里反复提到,认购书是可以签也可以不签,如果在可以不签的时候尽可能不要签,事实上还是那样多人签了,针对认购书带来的法律风险如何防范?

第一,所有的消费者应当意识到认购书虽然名字叫认购书,但本质是合同,在法律上叫易购合同,既然是一个合同,就存在权利和义务,就存在约束责任和违约,所以消费者要意识到认购书是合同,不能随便签,要审查清楚才签。

消费者没有想到开发商可以依据认购书没收定金,没有意识到认购书本身是一个合同,如果把认购书改为认购合同就不一样了,那消费者就会提高警惕了。

第二,防范认购书所带来的法律风险,最好的办法是不要签,要不就签正式买卖合同,无论是什么约定,统统放到正式买卖合同里,这是最简单最直接的办法。

第三,因为对认购书法律后果的判断涉及非常专业的法律知识,建议消费者能够在专业人士主要是律师等其他对该知识信息比较了解的人的指导下,对这些文书作出审查和判断。

第四,在签署认购书的时候,应该对认购书的关联文件做好审查,所谓关联文件包括正式买房合同、购房须知、前期物业合同、临时管理公约等,还有一系列的许可证书,包括用地许可、规范许可等政府行政管理方面的文书也应当纳入审查的范围,只有通过这些审查才能判断楼盘的合法性。

商品房买卖合同四大常见纠纷

贷款、面积、交房、房产证

商品房买卖合同所引发的争议,大概有几种情况:一,贷款问题,在进行消费约定时,通常容易出现的问题是开发商和消费者之间约定买方使用银行贷款,但由哪一家银行提供贷款,由谁申请贷款,在签合同时消费者是否已经具备了贷款消费的条件,如果银行不提供贷款消费,合同是履行还是不履行,是另行拿钱买房子还是什么方式,对这几个关键的东西没有做出约定。消费者付了首付,银行不愿意贷款,消费者得用其他资金支付,一旦出现支付不了,消费者前期首付款全部没有,还落违约责任。

银行是不是愿意向某一个消费者提供贷款,其根本因素除了消费者本身条件外,还有一个非常重要的原因是开发商的信用问题和楼盘的信用问题,银行对哪些楼盘发放贷款,对哪些楼盘不发放贷款,是有所选择的。同时在发放消费贷款的时候,除了要求消费者用所购房屋进行抵押外,还要求开发商另行提供保证,所以能否取得银行贷款的根本责任是在开发商,而不是在消费者。

为了避免贷款条款带来的解纷,我认为防范措施有以下几个:一,要明确开发商有义务办理贷款;二,要明确在签合同的时候消费者已经具备了贷款条件,如果办不下来是开发商的问题;三,在此前很长时间之内,连续出现争议比较多的就是在银行无办法提供贷款的情况下合同到底是解除还是不解除,如果不解除消费者要用其他资金支付,如果解除,除了返还原来的定金、首期付款等款项,还牵涉到因合同接触所带来的损失如何计算,这些问题要解决。

同时在银行贷款消费的问题上,即便消费者具备完全的贷款条件,开发商也尽心尽力帮你办理贷款,但实际上还是有可能办不下来,因为开发商和消费者之间的合同约束不了银行,银行除了考虑利润,还会考虑国家的宏观金融政策,所以开发商和消费者约定的贷款消费条款可能不会是某方面的过错,就是因为银行的原因办不下来,这时候如何处理,需要开发商和消费者在签订合同的时候做出约定。

容易出现的另外一个争议就是面积的问题,虽然房屋的面积解纷经常出现,但是这一类解纷的解决还是比较简单的,因为建设部的商品房消费管理办法和最高法院有关审理商品房买卖合同解纷案件适用法律若是问题的解释,都做了比较清晰的规定,实际面积跟合同约定的面积差异在3%范围之内,是多少给多少,超出3%的范围就分情况处理。

我援引法律的最高法院的司法解释关于面积误差怎么处理,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”这就是面积争议的处理规则。面积通过简单测绘,可以判断实际面积和合同面积是否一致。

实际上在面积问题上要做出约定,在语言表述方面可能比较复杂,实际操作时直接说“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理”就可以了,这个十四条是什么,打开条文看就可以了,而且法律条款里面的描述也比较精准,通过这样严谨的办法能够比较有效避免开发商和消费者在面积问题上的争议。

在商品房买卖合同问题上,容易出现的还有一类争议是交房,一个是交房时间争议,还有交房条件争议。从目前情况看,开发商在和消费者所签订的合同,不管是正式的商品房买卖合同还是认购书,所约定的是一个相对的时间观念,比如说在验收之日起90天内办理房产证或者说向房管局递交登记材料之日起90天办证,那么这里面存在问题,什么时候提交材料,如果不提交怎么办?因为这个时间是附条件的,所以这个时间实际上起不到约束作用,为了避免交房时间问题上的争议,建议消费者尽可能约定一个绝对的时间,什么时间就是什么时间,避免一些跟条件有关的、或者会限制时间计算和确定的条件。

另外,交房条件的问题,比如说约定12月31日交房,它不管三七二十一就交房,但实际上这时候房子还不具备交房条件,要不还没有验收,在这样情况下,消费者收房子也不是,不收也不是,如果收的话,他客观上还不具备交付的条件,包括房子的质量都处于没有办法判断检验的状态,如果不对这个房子处以实际占有的状态,如果开发商一旦官司,房子被查封或者开发商再卖一次等,这一类的风险同样也会存在。在不具备交付条件下的交付,消费者接受还是不接受,要仔细思考。

主持人:商品房买卖合同还有一些其他的纠纷吗?

黄远华:还有一个常见的是办理房产证,一般说对办证的时间都有约定,但实际上约定的时间往往都不靠谱,除了开发商和消费者以外,还跟房管局有关系,因为这个证最终是房管局出来的,不是说开发商想办就可以办的,房管局在办的时候除了要看买卖合同和消费者的材料,还要审查一系列的条件,像用地许可规范,验收许可等等,房产证才可以办理出来,因为房产证的办理并不完全是开发商或者消费者的约定能解决的,所以经常会出现办证时间的争议。

为了避免这一类因为办证时间和办证条件的争议,首先我们应当明确办证的义务属于开发商,如果没有在规定时间之内办证,是一种违约的行为,同时应当明确在签订合同的情况下,开发商所销售的楼盘应当具备办证条件,如果合同里面已经具备办证条件,但最终实际上办不下来,这里面开发商负有责任。

还有一点,一旦出现办证的争议、交房的争议应当明确由开发商承担赔偿责任,开发商有义务对办证不成、对预期交房等符合规定承担责任,如果没有办法证明预期办证是合法的,规定开发商对此承担责任,这是程序上的措施方法。

遇到住房质量问题

保存证据很重要

主持人:黄律师提到三个方面的纠纷,合同、住房质量、物业管理。赵老师是验房专家,对住房质量问题这块比较了解,一般业主在楼入住的时候会遇到什么质量问题?

赵太宇:一个是渗漏水,影响安全使用的问题,比如说护栏的高度不够,达不到国家的要求;二是使用功能的质量问题,不方便业主使用;三,还有观感的问题,例如刮伤、掉漆、破损等影响美观的问题。

主持人:赵老师对购房过程中发生的纠纷有没有了解过?

赵太宇:我们主要是交付的环节参与的比较多。第一,最多是交付文件不齐全,小区没有达到国家规定的交付的必要条件;第二,货不对板,交付的房屋配置的设施等跟合同的约定或者广告宣传的东西或者说样板房不符合;第三,房屋质量导致业主不能正常入住导致的解纷。

主持人:黄老师,刚才谈到的住房质量问题纠纷,我看到您其实做了蛮详细的准备,能不能简单说一下?

黄远华:商品房消费过程中的质量问题,发生的比例还是比较高的。

主持人:一般有什么类型?

黄远华:一,房屋本身质量问题;二,配套设施问题。

对于质量的争议,它的发生让人防不胜防,之所以防不胜防,原因是消费者事先无法判断房子到底是符合质量标准还是不符合质量标准,开发商也是把房子发包给建筑商的,本身也没有办法判断交房那一天到底是符合还是不符合质量标准。因为在签合同的时候,买卖双方无法对房子的质量状况有一个准备的认识,所以导致在合同里面,基本上不可能对房子的质量做出约定,只能说甲方向乙方交付的房屋应当符合国家有关规定、应当保障符合人生财产安全,最多只能约定到这种程度。

等到房子进入到交付阶段,一些“楼脆脆”、“楼裂裂”等质量问题就出现了,这些质量问题就出来了,业主会说开发商向我卖的房子不符合质量标准,开发商说是建筑商做出来的,应当由建筑商负责任,建筑商说这个是经过了政府质量许可的,责任就有一点不太好判断了。

按照目前的法律规定,对这个责任的分配,应当是开发商对业主负责,建筑商对开发商负责,政府对自己的行政许可负责。所谓政府的行政许可,是建筑商在承揽建筑工程之前需要取得国家许可的资质的,施工图是需要审批的,在工程完毕之后需要政府验收等等,政府必须对它所做出的行政许可负责,对不符合法律条件的行为或者企业不能做出许可,对有质量的房屋不政府不能够验收。

专业验房机构提前介入房屋质量监督

这是一个大趋势

主持人:在建筑商将房子建好交付给开发商时,开发商会不会请像赵老师这样的专业人士验收?

赵太宇:现在有一些比较有信用的标杆企业,已经开始在交楼以前,引入专业验房公司,以前是小业主请验房公司验开发商的房子,现在有一些开发商宁可花钱请验房公司验施工方的质量,先把毛病挑出来,让施工方整改以后才把房子交给小业主,这样就减少了后期和业主的纠纷,或者说减少了开发商承担法律责任的风险。

现在开发商的验收,包括行政部门的验收主要侧重于土建结构安全性方面的验收,实际上对精装修的质量验收没有太多干涉,现在中国很多一级城市已经进入批量精装修的时候,国家也倡导节能环保,倡导精装修交付,在这个批量精装修的时代,第三方验收公司介入小业主、介入开发商的质量监督体系里,作为一个很关键的质量控制环节,我相信未来一定是一个趋势。

黄远华:在这个问题上我也谈一点相关的,像赵老师这样专业的验房人士,一方面是帮助别人验房,但实际上是承担风险的,房屋验收完以后消费者接受了,风险从从此转到消费者那里,如果没有接受所有的风险责任还是由开发商承担,所以在教交房的环节是一个风险转移和控制的环节,但实际上很多消费者没有这方面专业知识,更加缺少这种手段。

消费者没有办法真正认识到里面的风险和质量问题,我感觉像赵老师这样的专业人士在这个风险转移环节应该受到高度的尊重和重视,如果这一方面的服务提供的好就能够有效地高质量防范争议。

赵太宇:关于这方面我们也碰到过这样的案例,当时在广州,有一个比较有信誉的开发商,2008年的时候是经济危机房价降的比较厉害,但是正好这一年交付量特别大,很多小业主因为房价降了,就不愿意收楼,就挑开发商的质量问题,因为质量问题,导致业主拒收,开发商承担了法律风险,就那一年因为质量问题,业主提出维修的、赔偿的,所有的费用加起来上千万。所以当时总裁想,与其在交付环节付出上千万的成本,为什么不可以花一两百万请验房公司在施工过程前期进行验收,避免后面花很多金钱浪费人力、浪费资源。所以,他们把我们验出来的问题做一个指标考核自己内部员工,考核成绩和奖金挂钩,经过这样的改变,质量就有了非常大的改变,在原有的基础上,业主的质量满意度差不多提高了20%,业主的投诉和维修的量也大幅度下降。

维权多借助行政手段

效果或更好

黄远华:在住房质量这一块,如何发现质量问题和防范质量解纷,赵老师做了专业的介绍,在赵老师谈话的基础上我再谈一些。

一,质量问题广泛存在,一旦出现争议谁也说不清,出现了质量问题就打官司,律师只看到房子开裂漏洞,这叫什么问题,法官也说不清楚,最后就做鉴定,与其在诉讼过程中对质量做事实做鉴定,不如在交付之前或者交付之时做形成一个鉴定报告,或者类似质量认定证的文书,可以就赵老师这样的专业人士、专业机构做,能够有效减少房屋交房以后的质量解纷,质量节分不是发生在交付时和交付前,大部分是交付之后,因为只有消费者实际住进房屋以后才会发现质量问题,如果是先有一个报告,可以避免很多风险。

在房屋质量争议的问题上用什么方法解决问题很重要,通常的办法是业主向开发商买房子,买了以后发现房子质量问题,就去法院告,开发商拿出检验文件说,这是政府验收许可的是没有错的,即使有错也是政府的错。另外,是在诉讼过程中进行鉴定,这些鉴定要申请和缴费,可能有的第一次鉴定还要做第二次鉴定,为认定一个质量事实搞得筋疲力竭。

主持人:这种算是维权成本比较高的吗?

黄远华:这种应当算是维权成本比较高、比较复杂而且不是很靠谱的做法,之所以不靠谱,除了程序复杂,还与我们国家的相当广泛的司法腐败有关系,不管是人民法院的裁判还是仲裁机构的仲裁,在相当程度上开发商对他们实施的机会远远大于消费者对他们实施影响的机会。

基于这样的司法程序在解决质量问题上的一些局限性,比如说很复杂,就联想到用其他办法解决。

所谓其他办法主要是行政方面的,比如发现房屋不具备交付条件的情况下,开发商强行交付,房屋质量不符合国家标准但是开发商拒绝采取手段,这种情况下,向政府投诉,向政府的建设部门投诉这个工程质量有问题,投诉违反建设方法的法律法规,如果政府不做处理或者说处理让消费者不满意就告政府,告政府的办法有两种,一种是行政复议,一种是行政诉讼,行政复议是不用交费的,行政诉讼费用是50块钱,行政诉讼成本和民事诉讼成本差异很大,而且如果由政府方面做出的采取使用行政手段纠正开发商的违法行为的时候,政府可以直接使用行政手段。

在解决质量争议的诚信问题上,除了保留传统的司法程序,建议消费者重视、熟悉使用行政投诉跟行政司法自发审查的手段,这是在刚才赵老师的意见上做出的补充。

赵太宇:房屋质量这一块,在验房这样多年的过程中,我有一个感受,房屋质量和前几年相比一定是提高了,房屋质量总体水平一定是提高的,为什么质量提高了反而投诉越来越多?这个其实跟购房者意识有很多关系,因为以前是卖方市场,能买到房子已经不错了,现在是买方市场,是以消费者为主导,所以消费者越来越挑剔,要求越来越多,很多消费者在维权的时候通常采取的维权方式,比如去售楼部闹等不理性的手段,这种手段成本高但效用低,我们建议消费者采取验房师加律师的理性维权模式,弥补他们因为专业知识不够的短版,用国家的法律走理性维权的路,才符合和谐社会的主题。

卖方市场向买方市场转化

消费者维权意识在提高

主持人:其实赵老师已经谈到了,现在出现这么多购房纠纷的原因,黄律师有什么看法?

黄远华:我感觉赵老师说的非常到位,质量争议的出现,并不是说质量的下降,也不是说重大质量缺陷的形成,而是因为市场在变化,由传统的卖方市场慢慢向买方市场转化,这样情况下消费者对房屋提出更高的要求,我完全赞同赵老师的理解。

在赵老师的理解之下,还认为应当关注另外一些因素:首先是政府的监管可能是力度不够大,刚才我们谈到建筑施工商,建筑资格的许可是政府授予的,施工过程中是由监理公司监理的,而监理公司的监理行为也是在政府许可以后才可以做的,工程完毕以后由政府验收。

按理说,有这样多的政府管理措施,工程里面应当非常完美,但事实上并非如此,最近听到很多质量问题,除了房屋的建筑质量出现问题以外,像公路、铁路、桥梁也都出现了工程质量事故,这一系列工程事故的出现恐怕和政府的行政监督有关系,同时直接跟政府和司法腐败有关系。

所以,质量问题不完全是一方面的问题,对质量问题的出现,原因是多方面的,我想解决商品房的质量问题应当由政府在立法、司法等各方面通力合作,综合治理,不仅仅是治理一个开发商、一个楼盘,而是应该从根本上改变执法的质量了力度。

解决购房入住纠纷

政府加强监管是王道

主持人:除了政府,比如说开发商、建筑公司或者消费者本身,对减少购房纠纷,应该做些什么?

黄远华:对工程质量的问题,不用讲什么道理,建筑商对开发商负有保障义务,开发商对消费者负有保障义务,消费者本身没办法改变或者影响建筑物的质量,作为消费者只能起到维护的作用。

赵太宇:我觉相信我们政府其实对房屋质量这一块其实是非常关注的,这样几年在连续不断通过各种形式在想把房屋质量做好,希望赢得老百姓的满意,可是有两个方面可以优化。

一,以前的监理单位,只是签字、办证,是政府强制要的,要求开发商必须请监理单位,但实际上真正在精装修,监理单位很少管,如果开发商不提出特别要求,基本上很少管,可以看到很多资质高的监理人员非常缺乏。

二,关于精装修的质量验收标准,现在通用比较多的是《中国建筑装饰装修质量验收规范gd502101—201》的国标,就是2001年开始执行的装修质量验收规范,这个标准比我们现在的标准至少落后十几年,在现在这个日新月异的时代,很多新的材料已经出来了,标准落后也是很重要的方面。

目前,开发商主要是通过制订行业自律的方法提高质量,很多开发商思想还是停留于几年以前以它为主导的卖方市场的质量,实际上市场已经悄悄转为买方市场了,有些比较敏锐的开发商已经意识到这问题,提了很高的装修质量的要求,如果开发商愿意一定可以做好,它可以给施工单位定表较高的标准。现在有些装修单位,在你这里有可能做的非常好,因为你对它有要求,而且标准和验收的手段和工程款挂钩,但同样一个团队去其他地方能拖就拖,能混就混,质量肯定差。

遇到质量问题

抱团维权或者求助专业人士

主持人:当我们遇到这些购房纠纷或者住房质量问题时怎么办?有没有什么方式维权?需要注意什么?

赵太宇:在交付环节我们给业主提供的帮助比较多,在这个点上,业主需要做的最重要的就是保全证据,比如说我们可以请第三方的验收公司查验房质量,因为质量问题拒绝收楼,延迟的责任让开发商承担。比如文件不齐全,货不对版,要给开发商快递一份法律文书,告知开发商因为质量问题延迟收楼,这是开发商的责任,避免业主什么证据都没有留下,导致很多业主在维权的时候处于被动地位。

还有交付顺序和流程,开发商的流程一定是保护它自己的,希望你什么都不看,签完收楼书交了钱以后才去看房子,但是我们小业主要提高警惕,要先看完房子,如果一切都OK,都达到了交楼入住的条件才去交费。如果业主提出来,开发商不理怎么办?要抱团,一个人开发商可能不会理,但是如果20、30个业主一起,开发商就会非常重视。

黄远华:我认为赵老师说的非常有道理,为了避免出现解纷,或者说一旦出现解纷以后,消费者手重掌握的证据很重要,要安排好有关文书和流程,做一个比较完整的安排,这种理解是非常正确的。

实际上赵老师所说的应当说是前期证据准备的问题,对房屋的质量争议,在解决问题的途径上面看, 按照我们国家目前法律:一是民事诉讼,打官司,要请求法院判决开发商负有责任。二,仲裁,所谓仲裁,就广州地区说,有一个仲裁委员会,可以根据彼此双方达成的协议,进行仲裁裁决。

在诉讼和仲裁两者之间我比较主张使用诉讼手段,尽可能避免仲裁手段,因为仲裁委员会里面的很多仲裁员是律师或者其他专业人士,而律师或者其他专业人士很可能就是某一个开发商的法律顾问、财务顾问等。这些仲裁员的管理相对松散,比较之下,我认为仲裁和诉讼两者之间,诉讼可能更好。

还有一个途径刚才已经说了,就是向政府投诉,由政府对这些质量问题做处理,如果政府不做处理,或者它的处理结果不令人满意可以另行对政府启动诉讼程序。

至于抱团维权,抱团起来对开发商和抱团起来对政府,可能抱团起来对政府会更有效。在维权证据准备方面,有必要在相关合同里面约定,由质量争议所形成的分歧,由开发商承担几成责任,这样就避免在争议的处理过程中,开发商以各种方式利用消费者对房屋质量问题的不理解和经验方面的不足,让消费者承担自己没有办法承受的责任。

目前购房者还处于相对弱势地位

主持人:商品房购房合同,有政府给出的参考模板,如何购房者提出要约定一下其他的细节,开发商会因此修改合同吗?

黄远华:商品房购房合同文本只是一个参考文本,不是必须强制使用的文本,之所以使用政府推荐的参考文本,一是为了交易双方的方便,同时也为了方便房管局的备案管理,不管是按照法律规定,还是按照实际操作惯例,都可以在各式合同基本的、固有的条款的基础之上另行补充约定,刚才说的都是指在商品房买卖合同当中的结尾部分设定补充条款,100%开发商都是在后面都有补充协议。

主持人:你接触过的纠纷案例中,购房者依据自己的意愿和开发商达成的约定的案例多吗?

黄远华:不多。

主持人:我还是有这样的感觉,消费者在签订商品房购房合同时,处于比较若弱势的地位。

黄远华:这是原因之一,由不得消费者跟开发商讲什么条件,这种市场位置决定了消费者没有太多时间和机会跟开发商谈判。

还有一个原因,消费者往往误认为,这个文本是政府推荐的合同文本,是不可修改的,而且不知道,开发商在政府推荐的文本之上,已经设定了很多对开发商一方有利的文本。也就是说,下意识没有及时正确判断,哪些是原有的条款,哪些是开发商后来加的条款。

主持人与两位嘉宾交流 黄远华律师讲解购房合同纠纷 赵太宇老师讲授验房注意事项 两位嘉宾访谈后合影
 

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