无障碍说明

澳大利亚注册移民律师

朱蔚嘉

广州家叶置业有限公司CEO

黄弼唯

海外置业专访现场

嘉宾合照

本期导读

  当国内房产被限购、限外之后,中国富人们将房产投资的足迹扩散到全世界。据广州某大型海外置业机构透露的数据显示,该公司2012年广东省内交易约200套,成交总金额约10亿人民币。其中,广州占比五成以上。家叶海外出国移民顾问有限公司执行董事CEO黄弼唯表示,在2008年金融海啸之后,越来越多的纯投资客户选择海外置业,让资金多一个出路。

  50万买房子即获居留权!随着越来越多的海外置业广告进入人们的视野,投资置业从而移民成为了一些人心中快速移民的捷径。家叶海外出国移民顾问有限公司总经理朱蔚嘉特别提醒:获得居留权与成功移民并没有直接关系。

朱蔚嘉:移民的选择和应该考虑的因素

   首先应考虑当地是否有亲戚和朋友,美国、加拿大、澳洲三、四个传统的移民国家比较热门一些,他们对于外来人的包容度比较高,作为新移民,可以很快融入到当地文化。而像西班牙和葡萄牙等等人口低密度的国家,例如总人口50万左右的葡萄牙,无论是做生意、还是读书都不是很好的地方。 …[详细]

黄弼唯:三要素规避海外投资置业风险

  目前这个环 境可谓是群雄逐鹿的时代,不可否认政策带来了诸多红利,诸多住宅地 产商转向商业地产,这是驱动商业转型的主要因素。随着进入这个行业 的人越来越多,包括万达、万科等,导致开发的强度越来越大,这种红 利会越来越小,优势不会那么明显了。目前开发商还没有想清楚如何运 营商业地产,就盲目入市,但还是坚持先下手为强,所以目前国内商业 地产发展模式还是比较疯狂…[详细]

专访:海外投资小心误区 居留权不等于成功移民

  这几年时间 ,中国的商业地产经历了快速增长期,西方走了几十年的路程我们几年 就走完,中国的经济发展真的成为世界奇迹。而谈模式根本不叫模式, 购物中心是什么模式,或者所谓城市综合体是什么模式,城市综合体不 是城市,而是用购物中心、酒店、住宅、写字楼套上去而已,实际核心 还是商业,不能忘记地产只是一个辅助性的,商业才是核心…[详细]

黄弼唯:海外置业法律不同 注意风险

   在海外买房之后,消费者可能面临法律风险,以澳洲为例,我们必须请律师帮我们看合同,因为律师出现不是保障发展商的,而是业主的委托律师,我们是掏钱帮助我们维护自身的利益。。…[详细]

朱蔚嘉:选择海外移民的国家的几点建议

  对于如何选择海外移民的国家,朱律师也提出了几点建议。她认为,首先要选择国家和政治比较稳定的国家和区域,而且要跟中国有友好的邦交。毕竟中国人到了国外之后,如果出现了政策政治上的问题,如果有友好邦交的话,对中国公民是有保障的。 …[详细]

专访:移民选择多 专家教你理性投资

  为什么要移民,移民出去的目的是为了子女留学还是纯粹享受阳光和海滩,还是做生意等等。没有说那个国家比较好,从产品或者是商业的角度来说,成本比较低的就是澳洲和新西兰,这两个国家比较热门,他们的生活成本,包括买房、购车、日常用品、餐饮以及小朋友读书的学费要比美国和加拿大相对低一些。。…[详细]
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现场花絮

黄弼唯谈置业风险
朱蔚嘉谈置业须知
访谈现场
访谈过后嘉宾合影

访谈实录

大粤房产讯 今年珠三角房博会吸引了来自美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、马来西亚、泰国、塞浦路斯、菲律宾等11个国家的300多个楼盘参展,不少金发碧眼的外国销售人员在现场接待。相对而言,来自珠三角的参展楼盘仅有100个,且多为别墅、度假房等,面向刚需的楼盘较少,观展市民更多关注海外项目。为此,我们请到了广州家叶置业有限公司、家叶海外出国移民顾问有限公司总经理、澳大利亚注册移民律师朱蔚嘉,以及广州家叶置业有限公司、家叶海外出国移民顾问有限公司执行董事CEO黄弼唯与我们谈谈如今大热的海外置业投资潮。

专家称海外置业非移民新捷径 投资须谨慎

专访嘉宾:黄弼唯、朱蔚嘉

大粤房产:中国房价高企,你会考虑海外置业吗?具体原因是?

黄弼唯:我们一直都有在海外购买,同时也进行海外的投资。

大粤房产:越来越多的人选择到海外置业的,您认为海外置业的消费者的主要目的是什么,是投资、移民还是其他的原因。

黄弼唯:海外置业潮有一个演化的过程,2000年移民刚刚兴起,很多人买房的目的就是移民,到后来留学的人越来越多,很多家长注意到以房养学这个问题,这才出现了留学的人群到海外买房。2008年金融海啸之后,开始出现纯投资的消费者,他们希望资金多一个出路,于是在外面重新的进行投资。

大粤房产:现在很流行的买房可以换的居留权,跟移民是否是同一个概念。

朱蔚嘉:我们一定要了解清楚移民条例,西班牙和葡萄牙在他们的宣传中提到,买房可以直接获得身份,这是一个误区。其实在许多欧洲国家,他们只不过是给予一年的居留权,住满一年之后,再住两年,连续五年才可以拿到绿卡。房产对身份实际上没有影响,就算不购买房产也需要满足一年内住够半年的条件才可以。

大粤房产:想要移民海外或者是置业的消费者需要留意哪些方面。

朱蔚嘉:首先,消费者应该选择国家和政治比较稳定的国家和区域,且要留意其跟中国是否有友好的邦交,万一出现政治政策上的问题,中国公民也能得到保障。而像移民菲律宾这类比较排华的国家,中国公民生活和财政上就会有一定的风险。

大粤房产:对于投资人来说,居住和移民选择哪些国家比较好。

黄弼唯:就海外投资来说,有几个方面要慎重的考虑。

第一,国家经济的情况。也就是关于经济、住房的空置率以及这个国家的通货膨胀的问题,非常重要。

第二,国家政治稳定度。整个欧元区包括西班牙葡萄牙的问题,国际社会援助的问题,都应该是投资者要重点关注的内容。

第三,人口密度。400万以上人口的城市需要考虑,如果是低于400万人口的城市要慎重。

大粤房产:对于移民有哪些选择和考虑的因素。

朱蔚嘉:首先应考虑当地是否有亲戚和朋友,美国、加拿大、澳洲三、四个传统的移民国家比较热门一些,他们对于外来人的包容度比较高,作为新移民,可以很快融入到当地文化。而像西班牙和葡萄牙等等人口低密度的国家,例如总人口50万左右的葡萄牙,无论是做生意、还是读书都不是很好的地方。

大粤房产:最近有很多的新闻,例如中国的购房者炒高了加拿大或者是其他国家的房价,中国的投资者是否真的将海外的房价推高了。

黄弼唯:这是一个错误的说法,以澳洲为例,最近国家统计局发布了一组数据,海外投资比例最大的国家第一是英国,第二是新西兰,第三是印度,第四是马来西亚,第五才轮到中国。

大粤房产:中国兴起的海外置业潮,对中国内部的房地产是否会有影响。

黄弼唯:中国大陆人口到外面投资的比例非常少,我认为限购限贷的确会起到推波助澜的效果。投资者在国内投资的渠道相对国外较少,现在又正好有这样的时机,让中国消费者去接触海外的房产。但是这股海外置业潮对国内的房地产完全不会构成冲击。

大粤房产:美国有一美元可以购买底特律的房屋,有人说购买房屋后的维护费用比较高,海外置业的时候,维护的费用是否真的这么高。

黄弼唯:也是一个误区,热门传统的投资国家美国、加拿大和澳洲,三个国家横向的对比就知道了。

不要说投资有多少回报,先说有多少支出,先看有物业税的国家,美国加拿大都有,这两个国家每一年都要收市价的1.2%,意味着房价每一年上涨,物业税每一年也在上涨,恒定的比率是1%到1.2%。澳洲是没有任何的物业税的产生,因此投资海外的同时,也要关注收益的成本,还要关注持有的成本有多高,因此我们要看是否有物业税。

第二,选择城市非常重要,有400万以上的人口才值得投资的,因为对楼价有支撑力的,否则楼市有风吹草动是很危险的。第一持有成本是否高,第二城市的人口是否足够支撑楼价。

大粤房产:在海外买房之后,消费者可能面临法律风险,到时候消费者要注意哪些跟我国有所区别的法律。

黄弼唯:很多海外的置业需要注意当地的法律法规。以澳洲为例,我们必须请律师帮我们看合同,因为律师出现不是保障发展商的,而是业主的委托律师,我们是掏钱帮助我们维护自身的利益。

第二,我们要选择海外大型的上市发展商,不要为了一个价钱的优惠,选择小型的发展商,小型发展商的优惠有波动,价格波动,可能会出现水分。

第三,如果可以通过贷款的方式,尽量的找银行贷款。作为海外投资者,就算可以全额支付的话,也不要全额支付,银行帮助我们把关房屋是否值,我们给了首付后,让银行帮我们评估,帮我们背一定的风险,楼市有风险的时候,最大的转嫁是银行,而不是业主和消费者。我们尽量挑选一手房,不要挑选二手房。在中国买得到的美国房产都是银行反拍出来的,不是直接一手拿到美国的,当地有很大型的中介,他们加价后再分销到中国,中国的投资者接触的并不是一手价格的房屋,而是加了几次价格的房屋。

大粤房产:海外置业后有哪些国家是有房产税或者是保有税,持有的成本是否很高,哪些国家的持有成本是比较高。

黄弼唯:刚才提到加拿大和美国有物业税,还有房产税,美国是联邦制的国家,州与州之间的法律是不同的,有些州征收的遗产税高达50%,如果市值是100万美元的话,交给州政府的税可能是50%,就是50万元,这一点大家要注意。

大粤房产:以前中国人移民喜欢到美国、加拿大和澳洲,这些国家的移民政策是否会收紧,现在想移民的话,哪些国家的移民政策会比较宽松一些。

朱蔚嘉:自从2008年的金融海啸之后,全世界发达国家的移民政策都相对收紧。其实移民是相对的,首先要看自己的条件符合哪些国家。为什么要移民,移民出去的目的是为了子女留学还是纯粹享受阳光和海滩,还是做生意等等。没有说那个国家比较好,从产品或者是商业的角度来说,成本比较低的就是澳洲和新西兰,这两个国家比较热门,他们的生活成本,包括买房、购车、日常用品、餐饮以及小朋友读书的学费要比美国和加拿大相对低一些。

大粤房产:同样的资金,投资海外房产与投资国内房产哪一个获益会比较好一些,如果我在海外购买了房屋,转手卖出去的话,在国外卖房的扣税是否会比较高。

黄弼唯:这是很广泛的话题,以澳洲为例,如果作为海外投资者投资澳洲的房产,第一应该看重澳洲的稳定性,澳洲统计局过去六十年发布的数据显示,澳洲的房产每七年翻一番,意味着每年增值10%多,这是一个平均数,也是投资澳洲房产很重要的历史依据,我们可以参考这个数据。

第二,国内和澳洲的对比,我们在国内投资看重的是什么,就是房产价格的升值,我们在澳洲看重的是什么内容,看重的是租金的回报率。

大粤房产:消费者在国外读书留学买了一套房屋,想回国将房屋卖掉,资产增值税或者是成本高不高。

黄弼唯:这也是一个广泛的话题,税收的问题要咨询会计师,我可以大概的跟大家介绍一下。大家认为澳洲是高福利的国家,肯定是高税收的国家,这是没错的。购买的第一年千万不要卖出去,如果在一年之内卖出去,就会惩罚性的征税,如果过了一年之后,就没有问题的。这里有一个原则,消费者必须要知道,就是所有发生在这个房子支出的成本我以后赚的钱可以相抵扣。

大粤房产:如果您说的投资房产是很好的投资途径,海外的政府是如何阻止炒房的,不会象中国出现炒房潮吗?

黄弼唯:所以到海外要购买一手房,第一是保护投资者,如果购买二手房的话,不知道价值是怎样的,因为是拍卖获得的。第二,保护二手的市场,如果炒的话,直接影响到一手的市场,为了促进市场连续良好的发展,禁止我们炒房,因此做出了很多的动作。相对来说,澳洲一直以来的房产都是很稳定的增长。

大粤房产:对于移民的问题,我之前听说有一些人为了移民比较难的国家,会两次移民,例如先到香港或者是菲律宾,两次移民的问题,是否会存在弊端。

朱蔚嘉:很多人会选择两次移民,打个比方,如果先移民到了马来西亚,拿到绿卡,但是你的国籍还是中国身份,如果再通过这个跳板到加拿大的话是不可能的,除非真正的成为马来西亚人,再移民到澳洲和加拿大,这样消费者所花费的成本和时间会将移民的计划拖长,这样做是不现实的。

大粤房产:两位都有投资海外的房产,是否可以透露一下你们投资了哪些国家,哪些国家是最值得投资的。

黄弼唯:我有投资澳洲跟加拿大。

朱蔚嘉:我是一个比较保守的人,我会在投资海外物业的时候,先审查这个国家的政策,还有经济和风格,澳洲和加拿大都是英联邦的国家,作风都是比较稳健和保守的。高风险,高回报就建议去美国,如果是低风险,或者是完全零风险的澳洲和加拿大就会比较适合。

大粤房产:谢谢两位的参与。

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