一套房与76万资金的选择题

  有的人说,买了房子就有了安居之所;有的人说,不想被高房价下的供楼拴住,宁愿租房维持品质高的生活。
  而近日,一篇关于“十五年后买房和租房的区别”的文章备受关注,15年后,你会选择要一套房,还是拥有资金76万元?
  当然这说的是你本身拥有一笔可以足够买房的资金,如果是资金不上不下,又想长租,或许你有第三个选择。【网友热议】

买房与租房15年后的区别

2013-08-21 第 156

买房与租房15年后区别:你会买房?

买房:15年后拥有房产

二手房专业人士以一套位于主城区内,面积为70平方米、总价60万元的房产为例,仔细比较了买房和租房的利与弊。在设定了房产的价值之外,为了便于计算,分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金,而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话,购房者需首付18万元,并办理商业性贷款42万,分15年还清。依据现有的利率7.38%并优惠15%计算,房贷的实际利率为6.273%,每月月供为3606元,15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例),税费共要支出2.4万。
  将上述费用合计起来,买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万),每月投入3606元,15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之,15年后,购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

买房or租房?

租房:15年后可拥资金76万

如果用同样的资金来租同一套房产的话,为便于计算,将租房人手上的20.4万元用作储蓄,并将每月3606元闲钱拆开,假设月租金为1706元,剩下的1900元仍然用作储蓄。其中,20.4万元用于15次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.33%,15年的利润为12.9万元。此外,每月1900元仍按银行存款,按单利计算,取平均的利率3.33%,15年下来,实际上存款利息约为8.5万元。
  归结起来,租房者花费的总资金仍为85.3万元不变,实际支出为每月房租1706元,15年后总额为30.7万元,而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之,租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

从长远来说 房子会剧增 房价未必不跌

当然如果资金充足的话 房价大涨买房更划算

根据广州市国土房管局统计,广州全市10区上半年一手住宅均价攀升至16082元/㎡,比去年上半年涨2467元/㎡,同比涨幅18.1%。有人计算过,如以一套90平方米的均价房子计算,去年上半年购买可比今年省22万元左右。
  且不说按照现在房价上涨幅度,能有一套房“旁身”是稳赚的投资之道,买了房子,给孩子落了户口,给安定的生活吃了定心丸。这么说来,拥有不断升值的房产比拥有76万资金更值得。

但是买了房子就意味着你拥有房子了吗

在中国恐怕不是这样的,你无法拥有房子,充其量是国家租给你的。因为房子是你的,地不是你的,只是把土地使用权70年(从现在退7 0年那是抗日战争时期,谁见过那时候的房子?)。房子通常情况下30年左右就会遇上拆迁或者旧房改造。也就是说你花了买房的钱,却只能得到租房的实际效果,这也是经济学家郎咸平坚持的观点。

而且从长远来看 房子迟早会有的

根据中国家庭观念,家里房产一般都会留给孩子。按照目前广州一般家庭只准生一个小孩的计划生育政策,“4+2+1”的家庭模式使人口越来越少,家庭也会减少,上一代家庭至少能留下两套房子。也就是说,人口呈现几何级数递减,而房子却在增加。届时,房价未必不会跌。

若买房等于租房 何不买“以租代售”房

科普!什么叫“以租代售”

所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租,并与租房者签订一个合同,在合同期内买所租的房,开发商即以租房时的价格卖给租房者,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房,则作退租处理,先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。

“以租代售”的三个优点

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式,对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款,房子出现了问题,怕开发商翻脸不认账,出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间,消费者心里有数,房屋质量好,就买;反之就不买,只是租一下,不会有太大的经济损失。
  二是如果租房者想买下所租的房子时,先期所付的租金可以转为购房款,相当于分期付款,但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息,因此比较实惠。
  三是即使租房人不买房,开发商的房子也没有闲置,昔日的包袱变成了财富。 因此说,以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地,又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。

不过这当中也存在不少风险

业内人士表示,长租物业土地性质虽然为集体土地,但楼盘以长租的方式出售使用权,不存在产权交易,因此不存在类似“小产权房”违法的问题。不过,根据物权法规定,房屋租赁最多仅能签订20年合同,剩余年限不受法律保护。
  “其实这相当于打了一个‘擦边球’。”中原地产项目部总经理黄韬分析,这样的长租物业除了转租存在困难以外,最大的问题在于难以继承,而租约超过20年之后,又有太多的未知数,虽然开发商可能会在合同中写明“买家”有优先的续租权。此外,这类型的物业近期虽然陆续涌现,但其租赁不可以按揭贷款,买家如果有能力一次性付款长租这样的物业,那也就有能力付出一些一手物业的首付款,所以这些长租物业的出现,对楼市的冲击也极为有限。

如何保障“租”得其所

业内人士更提醒,“租”和“售”的最大区别就是有无产权,除了要考虑收益问题外,购房者在租的过程中,一定要与开发商在合同里注明相关的违约赔偿等问题,以防在租期内开发商出现反悔收回物业的情况。由于这类物业不受主管部门的预售款安全监管体系制约,所以也有可能出现烂尾的情况,市民要维护自己的权益,一定要多留个心眼,实在要租,也是租“现房”比“期房”更保险。

  当然我说的是,你资金不充足,又想长租比较好的房子,对于产权没有多大要求,不想被供楼拴住,对买房不着急,才去考虑。因为我相信,最撑到最后笑到最后,房子迟早会有的。

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