别奢望房价降 广州刚需趁早买房好

  据腾讯大粤房产监控阳光家缘数据,2013上半年广州十区两市一手房住宅均价为13724元/平米,环比上涨8.99%,同比上涨16.15%。业内人士表示,由于广州上半年房价同比涨幅远超出预期7.5%左右的年度房价控制目标,“三限”政策在第三季度会继续从严,迫使开发商减少高端住宅供应,转为大量开发中低价位住宅。 [详细]
   “限价”政策美化了官方数据,但掩盖了楼市真相。与此同时,国务院多次提及支持首套自住房的需求,楼市调控是否开始松绑?在“楼价越调越涨”的怪圈里,刚需们现在该买房吗?

广州市中心刚需房源稀缺价格高

2013-07-25 第 152

中心房源紧张 刚需置业郊区 全市房价整体上行

中心区一手供应“僧多肉少” 价格依旧坚挺

根据合富辉煌最新发布的2013年下半年广州住宅市场预测报告,下半年预计广州将有超过36000套新货可以推出市场,预计120平方米以下的中小户型依旧是供应主力,将超过六成,但在“限预售”背景下,81%货量未有预售证,下半年推货有较大变数。
  上半年中心六区成交量占全市比例的22%,而另外近八成则由外围四区两市贡献,无论是供应量还是成交量,外围区域由于价低一直是广州楼市绝对的主角。而中心区域目前不仅房价坚挺,而且供应也不算多,而下半年这一状况仍将维持。预计天河区下半年新货将接近2000套,相比上半年供应明显增加,且120平方米以上及以下户型供应各半;越秀区下半年可售新货比不多,约900套,七成供应集中在原东山板块,预计均价普超4万。120平方米以下中小户型供应占比四成,120-200平方米中大户型供应占比近六成。
  由此可见,中心区刚需户型依旧“僧多肉少”,且价格仍将高位运行。[详细]

中心低价二手房源告急 天河九成超百万

合富置业近日发布的最新二手住宅市场放盘量分析数据显示,7月初广州二手住宅市场上新增待售房源比6月初少增7.6%,其中,总价在100万元以内的低价新增待售房源,比上月初减少10.1%,但市场上对此类房源需求仍相当旺盛,因而令近半个月以来低价盘房源告急状况更趋明显。
  天河区是市中心二手市场交投相当活跃的区域之一,同时也是全市二手楼价较高的区域之一。来自合富置业的成交数据统计,刚刚过去的6月份天河区二手住宅成交均价达29605元/平方米,楼价比学位房成交热点越秀区的21834元/平方米还高。楼价高企,低价房自然更缺货。合富置业市场经理梁燕明表示,从新增待售房源分布来看,放盘价在100万元以内低价盘占比连续第四个月出现下滑。
  楼价相对低的区域,低价盘的成交量亦相对多一些。合富置业统计数据显示,上半年总价低于100万元的低价盘成交主要集中在花都、番禺等区域。[详细]

刚需置业越走越远 城镇化发展推高房价

由于中心区域房价的不断攀升,刚需族不得不将置业版图不断外扩。与此同时,随着广州新型城镇化规划的加快发展,“南拓北优、东进西联”城市扩张战略的实施,以及城际轨道交通的快速建设,花都、萝岗、增城、从化等外围区域也逐渐成为“广漂”的落脚点。
  新型城镇化带来住房价格的上涨,这可能是一个不可回避的经济发展规律。华南城市研究院副院长谈锦钊认为,在城镇化发展之后,中心区与郊区之间的房价差距会进一步缩小,但中心区房价并不会降。“比如番禺之前的房价也没那么高,就因为政府在那里搞亚运,投放资金发展基础设施,投入土地建设,番禺房价才会上涨。

不差钱!大房企下半年集中买地撑起高房价

房企不差钱 银行hold住

对于房企而言,资金链是命脉,历次调控证明,锁住房企的资金链才能调得了房价。“钱荒”下,有人认为房企资金链会变得紧张,流动性趋紧,房企“差钱”了,房价有望下降。
  而就在近日,央行宣布7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制,取消金融机构贷款利率七折下限,同时对农村信用社贷款利率不再设立上限,但对个人房贷利率浮动区间暂不作调整。有业内人士分析,此举意味着,更有利于促进金融机构采取差异化的定价策略,降低企业融资成本,钱会更多流向大房企或央企。某国有大银行内部人士透露,实质上,银行贷款仍偏向于优质大房企。
  华远地产董事长任志强也表示,房企不差钱,负债没那么高。一方面,市场上资金的总量并不低,另外,房地产的钱很多,据国家统计局公布,今年1—6月,房地产开发企业到位资金57225亿元,同比增长32.1%。另外,房企的负债率一般在62%~75%,平均接近70%。在这个数字中,一部分是卖房子形成的,叫应付款,对这一负债,很多企业根本不发愁,因为只需要交房子,不需要交钱了。另外,地产业实行30%左右的资本金制度,一部分投资到位的时候,就开始卖房子,就有资金进账,所以房地产资金风险没有那么高。[详细]

下半年大房企加入地王抢夺战 进一步撑起高房价

有人观察到,虽然每逢土地拍卖,万科、保利地产等大型房地产公司必然到场,但在上半年的地王抢夺战中,最终都不见它们的踪影。事实上,这些地产企业中的一线阵营并没有放松对土地市场的关注,增持始终在持续。
  有业内人士更透露,近期的土地市场太热,大开发商可以等待下半年推地量多时再出手,避免过于激烈的竞争。事实上,广州的土地供应量确实会在下半年逐步增加,并且这些地块的共同特点均如同5月和6月初推出的土地一样,位于广州市区相对好的位置,也是大多数开发商心仪的地段所在。
  据广州市房管局拍卖师李晓娟介绍,今年下半年广州天河区还将有金融城起步区和广氮地区的7宗地出让;白云区则有南海机器厂地块、燕塘地块、白云新城储油罐宅地和最后一宗商业地块出让;荔湾区白鹅潭也有“广钢地块”等8宗地块出让,海珠区则会出让两宗地,黄埔还将出让阀门厂地块;番禺区有4宗地块将出让。下半年大房企加入地王争夺战,土地市场更加激烈。[详细]

房价被看涨 刚需此时该不该置业?

政策见底 或不再有更严厉调控

随着广州市人口数量增多,新增刚需购房的压力可谓越来越大,在房价高企并没有下行趋势的同时,刚需们现在该不该买房?
  新“国五条”细则发布后,多数城市二手房交易需缴纳20%个人转让所得税“悬空”,没有严格执行,这与宏观经济“触底”的阶段特征关系密切。在宏观经济尚未明显好转之时,房地产市场调控政策不会有太大变化。
  住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示,基本可以判断,第五轮中央房地产调控正式见底,不存在出台全国性的严厉调控政策“加码”空间。
  “广州今年上半年房价价累计涨幅超过18%,即使涨幅“爆表”,政府要“摁住数字”,政府只需要把“限购、限贷、限价、限售、限签、限外”的政策内容扩大到更多区域与楼盘,即可控制房价同比上涨过快。”谢逸枫说。
  由此可见,“官方”数字下降是必然,要房价真正下降可能性甚微。[详细]

但是,首套自住房需求仍获支持 刚需买家信心提升

7月5日,国务院办公厅对外发布了《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》,进一步明晰了近期的金融政策。值得关注的是,两次都提及支持首套自住房的需求。国务院要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求,认真执行房待产调控政策,严格防控房地产融资风险。在“钱荒”风声紧张的大背景下,对于刚需买家而言,这一政策无疑是一大利好。
  业内人士认为,政策即便调整,支持居民家庭首套自住购房仍然是调控政策唯一不变的话题,让商品住宅市场回归居住属性是调控的初衷。谢逸枫表示,“即使房价出现大幅度上涨,首套住房信贷松绑也是合理的,容忍稳增长就必须容忍合理的房价上涨。”
  政策层面对首套自住房需求的支持,使得刚需买家在房价涨声一片的情况下重拾信心。事实上,在“限”字当头的2013年上半年,广州楼市刚需已然成为基调。从今年上半年的成交数据来看,成交套数排名前二十的楼盘都是刚需盘,没有一个楼盘的成交均价超过2万元/平方米。而下半年广州十区约有3.65万套新货供应。在这批新货当中,120平方米以下的刚需型产品占62%。[详细]

要抓紧 部分银行首套贷优惠仍低至8.5折

银行界人士表示,当前信贷额度较紧张,首套住房贷款利率回到七折八折时代的可能性微乎其微。多位房地产业内人士指出,首套房贷利率七折优惠如果落实,将显著降低刚需购房者的成本,利好房地产市场交易。
  记者也咨询过广州四大银行的房贷利率情况,只有农业银行执行9.7折利率优惠。至于对支持首套住房的话,工商银行海珠区支行相关工作人员告诉记者,“现在房价太高了,基本上都按照基准利率执行,只能对部分优质首套住房贷款进行倾斜,但不能确定这个折扣可以持续多久,房贷现在很紧张。”
  不过一些外资银行对首套房贷仍有较高优惠,恒生银行海珠区支行工作人员表示,目前对于首套房贷可享8.5-9折优惠,贷款额度200万以上可享84折优惠。

  根据广州市国土房管局统计,广州全市10区上半年一手住宅均价攀升至16082元/㎡,比去年上半年涨2467元/㎡,同比涨幅18.1%。有人计算过,如以一套90平方米的均价房子计算,去年上半年购买可比今年省22万元左右。
  按照现在房价继续上行,并在没有新的调控措施下,刚需只会花越来越多的钱去买房。趁着郊区楼盘还在价值洼地之时,应尽快出手置业。

本期观察员

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