开发商闲置土地之歪风是谁助长的?

  广州市半年财报昨日公布,受益于房地产等因素,今年上半年广州市公共财政预算收入增长17.2%,土地出让金占比87.02%。上半年,广州市国有土地使用权出让金收入307.1亿元,同比增长2.2倍,增收212.5亿元。其中,市本级收入180.5亿元,同比增长1.9倍,增收117.6亿元。
  在卖地的背后,一方面是政府征地后搞土地储备等待时机高价卖出谋取利润,拨入土地财政;另一方面是众多开发商通过高价竞争地块,继而囤地抬高地价,导致存量房数量庞大,购房供需失衡,房价进一步恶化。囤地的后果是导致市场上土地紧缺,政府又开始征地卖地,如此循环,房价上涨成了必然。    【网友热议】

广州还有多少闲置土地未被使用

2013-08-01 第 153

一方面政府垄断征地卖地 为抬高房价作“桥梁”

首先因为有“卖地财政” 政府只能征地然后卖地

广州市本级政府债务情况及举债、偿还计划近日首度接受人大审议。市财政局报告披露,预计到今年底,本级政府负有偿还责任债务余额增加至1340.48亿元,债务率和偿债率分别为99.52%和19.37%,逼近警戒线。
  而受益于房地产等因素,今年上半年广州市公共财政预算收入增长17.2%,土地出让金占比87.02%。上半年,广州市国有土地使用权出让金收入307.1亿元,同比增长2.2倍,增收212.5亿元。其中,市本级收入180.5亿元,同比增长1.9倍,增收117.6亿元。
  由此可见,广州究竟将如何还债?土地出让收入是重要来源,广州以“土地出让金还债”的压力在加大,政府还能不卖地吗?[详细]

政府无上限的土地补偿标准,自然会提高出让低价

政府征地的公平补偿就是遵照市场经济等价交换原则,按正常的市场价格进行补偿,等价交换土地所有权。去年11月底在国务院通过的《土地管理法(修正案)》去年底在全国人大常委会一审时卡住了。一审未得通过的原因据说是:修正案取消了土地补偿上限,虽然确定了公平补偿的原则,但未能明确补偿标准,对征地补偿标准的设定还有不同意见,有的委员担心无上限的补偿会提高土地流转成本。
  有人说,大幅度提高土地补偿费会引发新一轮房价上涨。房地产用地出让底价是包含征地成本的,提高土地补偿费自然会提高出让金底价,自然会影响到房价。但是要降低房价不能用降低征地补偿费的办法,也不能说提高土地补偿费错了,要靠开放集体土地入市、增加房地产土地供应的办法。

更重要的是,政府寡头垄断卖地 竞争机制下必然哄抬地价

中央党校国际战略研究所副所长周天勇在《房价为什么这么高》一文中说到,中国土地的供给市场,除了政府行政限制土地的供应量外,另一特征就是政府寡头垄断。即政府一家寡头垄断性出让供应土地,许多房地产商和其他用地商较为充分竞争性需求和购买土地。地价形成机制为:需求竞争者出最高价者为中标,一般也即成交价,而对于政府定的最高价土地没有其他的土地供应者与其竞争,没有使地价有下行的其他土地供给者的竞争压力。
  土地只有政府一个供应商,由此,在拍卖出让土地的过程中,土地的拍卖价格必然会越来越高,原因是价格低了供应商不大可能会拍卖,供应商一定会寻找价格高的竞价方。政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局,是除了土地供应小于土地需求外,推动房地产价格持续上升的最重要原因。

另一方面开发商囤地导致供需失衡 加剧房价上涨

开发商为何囤地不建设?

一方面是财富的积累。有些开发商主观上出于经济利益的追求,当囤地的收益远大于成本时,由于囤地可以导致地价上涨,囤地现象的普遍出现自然不足为奇。
  另一方面是市场竞争的需要。有些开发商在现行土地出让制度安排下有时不得不囤地,如果不囤地就意味着其在房地产市场激烈竞争中很可能就要被淘汰出局。这就是为什么潘石屹不惜冒得罪同行之大不讳,大声揭露同行的囤地行为,变相呼吁政府打击囤地的根本原因。
  而开发商敢于“囤地”的根源在于:囤地的资金风险极易通过债务性融资和权益性融资的方式转嫁给银行和股民,而囤积土地被政府无偿收回的风险在当前几乎接近于零,这是纵容开发商的结果。

开发商继续囤地会产生什么结果?

首先,造成土地资源极大浪费,不能做到物尽其用。土地越来越珍贵,这些资源,应很好地为社会义经济建设服务。土地由一些大公司垄断,所需用地的人又拿不到土地。
  更重要的是,推动房价高涨,穷人更买不起房。中国的土地资源本来就很紧张,一些大公司囤积土地,本应要拿来开发房地产的土地,闲着不开发,没有那么多房子投向市场,导致房屋供不应求,价格愈来愈高。囤地的后果是导致市场上土地紧缺,政府又开始征地卖地,如此循环,房价越抬越高。
  土地囤积不仅会造成房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控“失灵”等直接危害,更会对宏观经济的稳定与和谐社会的构建产生深远的负面影响,比如使土地市场出现虚假繁荣、土地资产功能被放大、房地产投机难以遏制、居民住房保障得不到落实、房地产市场调控被异化,货币流动性过剩加剧等。[详细]

卖地囤地如此循环 如何解决?

继续增加土地供应?不行!15年就卖完了

用地空间不足、用地供需矛盾是广州城市建设和经济发展长期面临的问题。有人说,那就得增加土地供应。但是,据市国土局透露, 2012年底,广州可开发利用的平地资源只剩下不到600平方公里,按照现在每年近40平方公里的新增耗地速度,再过15年左右广州将无地可用。
  据合富辉煌市场研究部预测,根据《广州市2013年建设用地供应计划宗地表》显示,广州目前共有69宗地尚未出让,总面积达434.8万平方米,其中不少是中心区居住“靓地”。土地供应明显是充足的,但据统计,广州从1998年以来,收回的闲置用地有27平方公里,相当于3个越秀区的面积。今年上半年收回闲置土地5宗,共6.8公顷。而10大上市房企年报显示,截至2011年土地储备建筑面积3.58亿平方米,多数公司足够未来5年甚至7至8年以上开发。

而进入2013年后,开发商的资金链有了很大提升,这导致了开发商在土地市场表现更为抢眼。据广州市房管局拍卖师李晓娟介绍,今年下半年广州天河区还将有金融城起步区和广氮地区的7宗地出让;白云区则有南海机器厂地块、燕塘地块、白云新城储油罐宅地和最后一宗商业地块出让;荔湾区白鹅潭也有“广钢地块”等8宗地块出让,海珠区则会出让两宗地,黄埔还将出让阀门厂地块;番禺区有4宗地块将出让。

  土地供应是住房供给的基础,如此多的住宅用地被闲置,造成了住房供需失衡,房价上涨的根本原因。

归根到底要解决房屋供需失衡的问题

因此,归根到底是要解决房屋供需失衡的问题,把城市闲地、空房“挤”出来转化成住房供应。相关数据表明,我国存量住房、存量住宅用地数量庞大。中国社科院房地产蓝皮书称,从2008年开始我国城镇新增住房套数已超过新增家庭数,加上存量房,整体户均住房已达到或超过一套。
  政府不能再纵容开发商囤地了,把闲置房、闲置地“挤出来”,土地供应上要坚持由单一扩大总量供应转向盘活存量,提高用地节约集约化程度,强化土地供后监管,加大闲置土地处置力度。为了避免开发商囤地导致地块“晒太阳”,广州政府提出各类住宅用地须在划拨决定书和出让合同中约定自土地交付之日起一年内开工建设,自开工之日起3年内竣工。《意见》还首次明确公开闲置土地的土地闲置费和增值地价计收办法和标准,以公开和协议出让方式取得土地的,按土地出让合同总价款的20%计征土地闲置费。
  土地要及时动工建设,住宅要落实为住房民生,否则都属“无效供应”。为此必须加强从土地到住房供给全过程监管,赏罚分明,否则“供地增长数倍于城镇人口增长、房价增长数倍于国民收入增长”局面不可能扭转。[详细]

  虽然国土资源部副部长胡存智表示,大部分开发商不会主动恶意囤地。但是在利润及市场竞争下,囤地是事实。
  囤地之所以能得逞,是因为我们没有拿出更有效的措施,戳到开发商的痛处。银行贷款利率不是很高,已开征的土地闲置费亦难与土地增值暴利相提并论,开发商无须额外掏腰包。而因为有“土地财政”的存在,政府意愿更多卖地,部分高价地的出现又促进了房价上涨。开发商闲置土地之歪风到底是谁助长的?

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