2002年,罗进良刚从香港公司调职来到深圳时,罗湖还是深圳城市发展的重点区域,福田中央商务区(CBD)仍处于建设阶段,鲜有人问津。如今,福田CBD日渐发展成熟,后海、前海等后起之秀正在奋起直追,多中心的发展格局充满了机遇和挑战。


人们常将中央商务区比作城市经济发展的心脏,在罗进良看来,商务区中的写字楼则是能充分反映一座城市经济状况的“晴雨表”。时值深圳改革开放四十周年,腾讯房产特别对戴德梁行华南区写字楼部、企业服务部主管及高级董事罗进良先生进行专访,听听这位兼具本地洞察和全球视野的写字楼“行家”如何分析目前的写字楼市场并对其未来趋势和发展变局进行预判。

2002年,罗进良刚从香港公司调职来到深圳时,罗湖还是深圳城市发展的重点区域,福田中央商务区(CBD)仍处于建设阶段,鲜有人问津。如今,福田CBD日渐发展成熟,后海、前海等后起之秀正在奋起直追,多中心的发展格局充满了机遇和挑战。


人们常将中央商务区比作城市经济发展的心脏,在罗进良看来,商务区中的写字楼则是能充分反映一座城市经济状况的“晴雨表”。时值深圳改革开放四十周年,腾讯房产特别对戴德梁行华南区写字楼部、企业服务部主管及高级董事罗进良先生进行专访,听听这位兼具本地洞察和全球视野的写字楼“行家”如何分析目前的写字楼市场并对其未来趋势和发展变局进行预判。

图/戴德梁行华南区写字楼部主管及高级董事罗进良

一、深圳CBD西移 新兴商务中心崛起

回望深圳经济特区的发展历程,城市经济重心一直在不断变化:从城市发展起点罗湖,到发展成熟的福田CBD,再到近年来许多总部企业选址后海,呈现出逐渐“西移”的趋势。为了解释这一趋势,罗进良带来了两张地图,一张是深圳的卫星地形图,另一张则是深圳CBD分布图。他首先指出,深圳的CBD分布之所以不同于环形发展的北、上、广等地,而是呈条带状,与深圳和香港的联通以及其本身的地形分布密切相关。


其一, 纵观罗湖、福田、后海商务区,皆与香港有着密不可分的联系。罗湖是深圳城市发展最早的区域。早年,罗湖口岸联通了深圳与香港,吸引了大量外来企业和投资者。随着城市快速发展,罗湖在后来的规划和改造中遇到不少瓶颈,福田新CBD的规划应运而生,以求为城市的发展带来另一次的腾飞。


福田口岸和24小时通关的皇岗口岸也使福田和香港有着很好的链接。受惠于与香港的联通,福田CBD通过引入本地、香港的外资企业,为其发展带来很大的帮助。此外,近期通车的广深港高铁更进一步强化了福田CBD和香港的商务联动。从福田出发到香港九龙只需要10余分钟车程,十分便捷。再往西走,第三个连接点出现了,即深圳湾口岸。通过深圳湾大桥连接到香港,它直接带动了整个深圳尤其是后海总部区的发展。


从另一个方面来看,罗进良认为该转移趋势也和深圳的地理格局有关。指着手中的地形图,他进一步指出出深圳北部有着天然山体的阻隔,因而往北发展有着一定难度,这也是深圳的城市发展一直是呈带状、沿深南大道发展的原因。


目前,深圳已经发展为中国第三大商务城市,对写字楼的需求十分旺盛,逐渐形成了多中心的发展格局。从短期的来看,罗进良预测未来将有两个新兴的CBD热点。第一,“后海总部区”将会是未来3-5年内的一个新热点,并与福田CBD形成双中心并驾齐驱。

“后海总部区”成新热点,双中心并驾齐驱

罗进良指出,历经2005-2015年的快速发展,福田中心区已成深圳最成熟的核心CBD,并成为许多世界500强、金融巨擘、及大型企业总部的首选办公区域。而受惠于南山商业中心商业氛围不断发展和科技园片区的产业聚合和升级,近年后海总部区快速崛起,周边基建设施配套日趋成熟,成为深圳一个新商务热点。


首先,“后海总部区”邻近科技园,众多产业形成极具规模的群聚效应,为科技企业的便捷研发交流提供良好的业务环境,对科技交流、业务合作、人员招聘等方面都非常有利。就科技园本身而言,它本身周边的硬件多为科研厂房,相对比较滞后,而近年来后海片区多栋优质甲级写字楼相继入市,如深圳湾1号、华润春笋等,其标志性的建筑和高标准的硬件配置与高端客户的需求相匹配。据罗进良介绍,以往企业来到深圳,首选常是罗湖或福田。但现在,很多企业将后海纳入了作为其企业总部办公优选区域。其中,科技类企业对“后海总部区”的偏好尤为明显。


从2016年开始,多家大型企业如OPPO、三星、恒大等总部落户后海,其办公选址策略的改变印证“后海总部区”快速成熟,市场认可度大大提升。根据戴德梁行统计,近年“后海总部区”已经超越罗湖,成为福田中心区外最受关注的办公区域,与之并驾齐驱,在未来3-5年里具有很大的发展潜力。

“车公庙-滨海商务带”成福田CBD一级辐射区

在罗进良的预测中,另外一个未来将有较大变化和发展机遇的重点区域是距离福田CBD仅10分钟车程的“车公庙-滨海商务带”。


近年来,平安金融中心、深交所、招商银行深圳总部、基金大厦等多栋金融总部大厦扎堆福田CBD,加上今年9月份广深港高铁—香港段正式开通,大大提升福田CBD作为香港、深圳、广州的金融纽带的作用,进一步巩固福田CBD作为深圳核心金融区的龙头地位。


罗进良提出,据戴德梁行提供的市场观察报告显示,2018年,福田中心区优质甲级写字楼的新增供应快速消化。照此预计,随着尾盘去化,2019年区内新增供应将大幅减少,或将对该区域租金带来上升的压力。基于成本控制以及需要寻找更大面积的扩租空间等因素,部分企业正考虑搬迁至福田CBD以外的区域,而与之相邻的“车公庙-滨河商务带”将是这类外溢客户的重点选择。


目前,“车公庙-滨河商务带”已涵盖多个大型综合体项目,如京基滨河时代、博今国际广场、中洲湾等。据戴德梁行预测,未来5年该区域将迎来超过80万平方米的新增办公面积。同时,随着未来包括地铁1、7、9、11号线在内的多条轨道线的建设和发展,该区域将逐渐提升为福田、南山以及香港的核心交通枢纽,加强其作为新CBD的辐射能力。

前海将成未来最高商务中心

从长期来看,罗进良认为前海将会是未来大湾区的发展核心与重要引擎,并成为深圳最高级别的商务中心。


在具体解释了深圳商务市场“西移”趋势成因的基础之上,罗进良指出,前海作为规划级别最高的商务中心、深港合作区及国际金融创新区,一直在市场的密切关注之中,甚至可以说,市场对其未来发展为比肩美国纽约、英国伦敦等国际金融中心的规划目标抱有很高的期望。


据统计,截止2018年上半年,逾16万家注册为前海企业,其中超过一半为金融机构,这将成为前海未来办公的主力需求。前海作为金融中心的规划地位及创新金融政策的红利,是吸引金融机构入驻办公的重要因素。据戴德梁行统计,2019年将是前海写字楼供应的小高峰,主要是首批单一产权高品质写字楼物业入市,如前海华润中心、前海嘉里中心、卓越前海2期等。此类高品质物业的入市,将为该区域市场带来更为优质办公空间和商务配套设施,加快企业落户前海办公的步伐。


谈及前海目前所面临的挑战,罗进良认为这主要在于其办公氛围目前尚未成熟,区域内部分基建设施及配套仍处于建设期。因而大部分企业处于观望态度,并表示需待前海区配套成熟及交通改善后,才会落实搬迁到前海办公。


同时,企业入驻前海办公较慢的情况也引起了前海管理部门的注意。为缓解企业入驻的困难与阻力,有关部门已研讨并正在制定相关政策及产业发展的优惠措施,预期在政策与配套设施推动下,前海在未来2-3年将进入快速成熟期,商务氛围将初具雏形。


更长远来看,罗进良认为未来的5-6年是前海政策及基建规划全面落实的关键阶段。其中,前海交通枢纽站、深中通道、月亮湾大道改造工程等重要交通基建配套将逐步完成,这将全面提升前海的商务形象以及与各主要区域的联系。


他进一步提出,未来受惠于“粤港澳大湾区”规划与建设,前海将发展成为链接“港深广”的核心商务区,并辐射珠三角西岸区域。依托其高规划地位和前海综合交通枢纽、深圳机场、深中通道等立体交通配套支持,前海将是未来大湾区的发展核心与重要引擎,并成为深圳最高的商务中心。我们预期,前海将逐步实现成为珠三角区域及现代服务中心的规划目标。

二、集中放量供应,写字楼用户的黄金机遇

“写字楼是一个经济的晴雨表,它充分反映了城市的经济状况。所以说,写字楼用户的健康发展其实是整个经济发展最重要的保证。当企业得到发展,利润得到提升,它也将为整个城市的发展带来很大的动力。如果企业的业务不好,写字楼的刚需不充实,那房地产的价格也是虚高的”在罗进良眼中,写字楼和楼中的用户都对城市发展而言至关重要。


据戴德梁行数据研究中心统计,未来5年内,全市甲级写字楼供应体量高达776万㎡,以总部型物业和城市更新项目为主。其中总部大楼约377万㎡,城市更新项目体量近100万㎡。罗进良认为,如此庞大的供应体量,将为未来的市场带来许多新的挑战与机遇。

总部型物业昂首挺姿,助力优质品牌企业吸纳

受深圳总部经济政策的带动,深圳近年新落成的办公物业以总部物业为主,如平安金融中心、太平金融大厦、能源大厦等,总部物业比例远高于北、上、广。事实证明,在深圳总部经济政策的带动下,为产业发展带来了良好的动力与支撑。


首先,不同于一般开发商,总部型物业在运营上起点高,前期在物业的打造上精益求精,对于产品的成本投入较高。在经营理念上,多以树立品牌为先,并以持续提升物业的资产价值为原则。因此,在前期招商过程中,知名的品牌企业、行业龙头或国际知名的品牌企业往往特别受青睐,并且可以争取到低于市场水平30-40%的优惠条件。


与此同时,随着深圳的国际化和越来越多知名品牌企业涌入,总部物业也为这些品牌企业提供了更多的优质物业选择。对业主方而言,也意味着更多的市场机遇,因为知名品牌客户的进驻对大厦的租赁、整体品牌形象建立都将带来极大的助益作用,为大厦的长期经营和持续提升收益奠定重要的基础。

城市更新项目多点开花,在各角落绽放异彩

除了总部型物业,另一类机遇则在于城市更新项目所提供的巨大体量。由于深圳土地资源稀缺,许多项目的价值都是通过城市更新得以实现的。由于旧改等历史原因,城市更新类项目分散在城市的各个角落。它们并不处于城市的核心商务区,但多集中于配套相对成熟的老城区。在项目特征上,它们大多与地铁接驳,具备良好的通达性,且有足够的体量规模,配套成熟。这类项目的成功开发建设,往往为整个片区带来全新面貌,促动新兴产业提升税收,为城市发展注入新的动力。


以华润城和招商中环两个项目为例,罗进良进一步阐释了这一供应特点。据他介绍,华润城原来是大冲旧改项目,也是华南区最大的城市更新类项目。其身处科技园,并非深圳原有的核心商务区。开发前期,华润通过将部分物业前置销售,引入知名企业总部。其中,1栋写字楼整售予北京银行,1栋整售予南山区政府,从而快速树立高端商务形象并带动区域产业提升,为后期公寓的长期运营和写字楼的招商奠定了坚实的基础。


在深圳的城市起点罗湖,戴德梁行参与了过对整个笋岗片区的升级改造研究,以及招商中环的前期定位和金融总部的引进,见证了笋岗从老区到“国际消费中心”的华丽转身。


作为罗湖笋岗旧改第一炮,招商中环则是改区域城市更新项目的领头羊。因此,除了需要从开发者的角度进行收益与风险的考量之外,它还肩负着引领一个区域乃至一座城市面貌更新的使命。通过前期周密的研究和精准的定位,成功引入了浦发银行总部,为罗湖的城市更新吹响了嘹亮的号角,也为罗湖的改造翻开了崭新的篇章。

大体量供应背后并存的机遇与挑战

尽管罗进良认为巨大的写字楼供应体量为用户带来了黄金机遇,尤其是对于想在深圳建立总部,但苦于“一地难求”的企业而言,城市更新项目为他们打开了一个难得的进入窗口。但他也提出,对于各开发商而言,为应对市场激烈的变化,需要以新思维去发掘长效经营的新路径。虽然这位开发商带来了不小的挑战,但随之而增的交易机会和客户资源,也让开发商对应新的市场环境,准备了更灵活的销售策略和应对措施。

三、联合办公,搅动深圳办公市场的 “鲶鱼效应”

近两年来,当谈到深圳写字楼市场的未来,不能不谈的便是联合办公这一引起北京、上海的传统写字楼市场巨大变化的“外来物种”。在各大联合办公品牌相继进驻北京和上海后,WeWork、SOHO 3Q、寰图等联合办公品牌均纷纷瞄准了深圳,紧接拿下核心区的新入市项目。2017年,深圳核心区共新增8个品牌联合办公布点,新增供应4.9万㎡。2018年,4个联合办公空间正式投入运营,于此同时,WeWork、氪空间等品牌仍在深圳积极寻求标的物业,加紧新点布局。就此,罗进良在访谈中专门分析了联合办公模式在新市场中的迅速的布点及扩张。

联合办公的迅速扩张

首先,罗进良提出,在资本力量的加持和互联网思维的驱动下,大多联合办公品牌在融资到位后,正加快其扩张的速度。其中,一线城市的核心商务区作为市场的制高点,竞争尤为激烈。在新入市项目数量有限的情况下,联合办公争相抢占先机,奠定市场规模,并形成在全国主要城市统一布局的联动效应。


据他介绍,从市场考察、租赁谈判、空间设计、装修布局到开业运营,联合办公完成一个新点开业的周期大约历时14-18个月,和传统开发商从拿地、规划、建设、审批到项目入市一系列操作相比,联合办公布点的扩张速度要远远快于开发商布点新项目。联合办公轻资产的运作模式正是这些品牌得以快速扩张的先天优势。

对传统开发商的挑战与刺激

同时,罗进良认为,联合办公强势进入深圳写字楼市场,也对传统开发商带来了挑战与反向刺激。


他指出,联合办公带来的最明显的挑战在于它从空间和使用性上颠覆了传统办公方式。若租赁市面上常见的标准办公楼层,企业需投入装修、设备等大量时间及搬迁成本;但若租赁联合办公,则可拎包入住,立即使用桌椅、会议室、共享活动空间,还能参与定期的社区活动和行业交流。相较于租赁传统写字楼,联合办公可更便捷地实现企业的灵活扩张及缩减,也更能够满足企业员工对办公空间多样性的需求。


不仅如此,租赁联合办公甚至可有效提升员工的工作效率及满意度。据《哈佛商业评论》称:“在联合办公空间工作的创业公司比其他创业公司平均寿命高18个月”。如此一来,联合办公不仅扩张迅速,其产品的灵活适应性使其逐步成为企业租赁的新选择,也同时激发了传统开发商对自身物业的反向思考。

存量时代:运营服务是差异化武器

在这样的情况下,当写字楼硬件水平趋高趋同,运营、服务及设施管理开始成为开发商关注的焦点。部分开发商已察觉到,运营服务在未来将可能成为存量市场竞争的差异化武器。


是否需要为入驻企业配备共享会议室、开放式的活动空间或平台花园?是否需要搭建专业的运营团队,定期筹备社区活动?面对联合办公的竞争,传统开发商开始希望通过注入共享、健康和社交等元素,以回应用户越来越多对有关灵活交流、组织活动、健康人文、艺术文化等诉求,填补传统办公物业在人性化、创新化方面的不足,从而提升企业入驻的满意度及稳定性。因此,联合办公正在传统办公市场搅拌出巨大变化,其“鲶鱼效应”不仅催化了灵活办公的新趋势,更活跃了传统开发商在未来开发、运营物业的新思路。

四、写字楼大宗交易频发,并将成为常态销售模式

作为中国最具经济活力的城市,深圳的经济一直保持高速发展。国内外企业总部积极入驻深圳,大宗购买优质办公物业的需求日益增多。根据戴德梁行数据统计,近5年来办公物业大宗交易超过20宗,累计交易面积超过60万㎡,买家中金融类机构超过半数,如交通银行、太平洋保险、北京银行、浦发银行等一众国内实力金融机构频频出手,优质办公物业大宗交易量激增。对此,罗进良表示,大宗交易将成为未来写字楼销售的常态。

供给侧驱动:开发思路逐步转变

言及深圳大宗交易频发原因,罗进良认为首先需从供给侧方面分析。在深圳办公物业开发早期,囿于商务氛围尚未形成,开发商的策略以散售为主,以求快速回笼资金并进行滚动开发,典型的例子有福田中心区的安联大厦、卓越时代广场等。


随着城市发展,商务氛围逐步成熟,办公物业品质及市场价值逐步提升,开发商也相应改变办公物业的开发模式,更多地着眼于长期的资产增值。同时,考虑到散售后物业产权分散,物业运营难度加大,影响整体品质及价值等问题,开发商的模式逐步转变为“自持出租+小部分自用”,核心商圈的新建写字楼再难找到销售的项目。


近年来,随着工改项目集中供应,大型城市综合体项目也随着增多,此类项目往往处于非传统核心商区,且体量庞大,租售压力明显。为构建项目形象,实现开发效益,开发商多采取以大宗交易形式引进核心客户的策略,如罗湖招商中环C座率先引入浦发银行整栋购买,福田深业上城T2引入上海银行、太平洋保险。通过择取优质客户进行大宗交易,开发商既能迅速去化较大面积,又树立了商务形象,从而推动后续租售工作开展。

需求侧驱动:投资属性显现,政府产业导向支持

然而,在需求侧方面,罗进良指出,核心区域的优质写字楼物业因其昭示性、稀缺性和保值能力,深受自用型买家青睐,如交通银行出于自用目的购买世纪汇广场。金融总部、机构投资者、政府产业部门将继续成为深圳写字楼大宗交易的主力买家。


另一方面,近年优质办公资产也成为以险资为代表的金融类机构重要的投资标的。机构投资者在大宗购买后,通过构建合理的租户结构,保障优质的物业管理,以实现资产升值后再择取适宜的退出节点,来换取长期且稳定的回报。如太平洋保险购买深业上城大厦,以及今年由戴德梁行促成的国际商务中心6个整层的交易等,足以说明深圳办公资产投资属性备受关注,正成为各路中外机构投资者觊觎的资产目标。


此外,出于加快城市产业升级转型需要,各区政府也通过大宗交易的方式购买优质办公产品,并附加相应的产业发展主题及扶持政策,以更好实现区域内目标产业的落位发展。

未来趋势:大宗交易将逐渐常态化

目前,市场上可供整栋出售的写字楼物业较为有限。据罗进良预测,未来五年大体量的新增供应为写字楼自持出租带来压力,在供给侧方面将有更多可供大宗交易的项目机会。同时,在粤港澳大湾区、前海自贸区等众多利好政策及深圳经济发展的推动下,长期乐观的发展预期还会持续吸引长线投资者。因此,罗进良预计在未来写字楼销售市场,大宗交易将逐渐常态化。

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