地产精英 博鳌论剑之三丨寒冬夜行:地产资本化路径与融资通道

腾讯大粤网2019-08-08 16:44

2019博鳌房地产论坛于2019年8月6日-9日在海南三亚举办,今年论坛主题为“平衡与重构,地产的多维世界”。

正如主题所述,在愈发多元与多维的2019年,房地产重新出发,正在走向一个复杂但充满可能性的世界!各界地产精英,共聚三亚蓝湾绿城威斯汀探讨行业未来又将迸发出那些观点?

腾讯大粤网作为2019博鳌房地产论坛首席门户网站,正对大会进行全程直播,敬请关注。

8日上午,大会以《寒冬夜行:地产资本化路径与融资通道》为主题,进行了主题讨论,对话嘉宾有:

沈建光 京东集团副总裁、京东数字科技首席经济学家

冯辉明 三盛集团常务副总裁

廖 洋 首创置业助理总裁、财务管理中心总经理、首金资本总经理

林熙龄 霸菱亚洲投资董事总经理、全国工商联房地产商会香港及国际分会主席

李万明 盛世神州基金总裁

郭馨孺 汇联金融执行董事、汇联科技总裁

樊振东 长安不动产总经理

陈彩丽 戴德梁行中国资本市场董事

王可旸 华润资本地产基金董事总经理、华润资本人工智能基金董事总经理

金融是房地产的血脉,但金融本身会怎样影响房地产?当房企选择为规模扩张而“活下去”,并将杠杆继续推高之时,金融就成为了最关键的力量。

冯辉明首先接过话题,他表示下半年或者在更长的一段时间里,房地产的发展基本是箱体运行,它上面有顶、下面有底,房价大跌是不太可能的。

在下半年整体环境从严的情况下,每一个房地产企业都要再次面临压力测试的问题。房企需要评估政策面会导致市场最终的走向,在相对比较乐观、相对比较悲观、更加悲观的情况下,企业的资金面可以支撑到什么样的程度。在压力测试中,企业要再做现金流管理的动态调整。

林熙龄对整个房地产行业发展持乐观态度。她表示如果房地产出现大幅下滑,对所有人来说都是不好的。但反过来说,现在是海外私募基金的好机会。

在这个环境下,开发商以及一些有项目的运营者可以通过合作的方式,把融资的架构做得更健康,内资和外资集合起来,渡过现在这个短期的困难期。

廖洋从国内房地产基金进行探讨,他认为近期调控的力度、决心与以往有所不同,这是中国房地产增量时代发展到一定阶段的必然结果,也是新旧动能转换的历史时机。

目前住宅的开发业务发展到一个历史阶段,是增量市场与存量市场转换共存的时期。

与一众嘉宾不同的是,李万明则认为当前的形势比较严峻。房地产近两年价格的快速上涨,已经远远背离了大家的承受能力,不少四五线城市库存很大,所以要采取措施,防止哄抢土地、抬高地价。

现在融资环境确实是寒冬,开发商要早做打算,尝试各种融资渠道,开展各种促销活动,大量拿地甚至高价拿地的动作要停止。

郭馨儒从地产基金的层面发表了自己的观点。现在政策已经非常明显,房地产融资至少在债权融资层面会略收紧,但是对于地产基金来说,现在也是一个机会,开发商现在越来越愿意分享股权。

陈彩丽就如何解决短期的融资困难,分享了自己的看法。融资比较困难的情况下,如果开发商要进行投资扩张,联合投资是其中一个方式。如果想要在短期内回笼现金,可以考虑一线城市的办公楼,这是较容易找到退出方式的产品。另外,REITs、ABS或者CMBS等融资工具也是开发商和投资机构短期内的退出方式。

樊振东则认为,是不是寒冬,要看在什么时间和背景下认识这个问题。目前的环境只是大浪花里的小波浪而已,是中国房地产行业发展过程中必经的一个阶段,从长期来看房地产行业还是非常有前途的。

随着调控政策的变化,不同等级城市的城市化率和城市建设阶段不同,这也导致了不同类型的城市都有不同的投资机会。

王可旸从融资渠道切入,认为目前境外很多大型的主权基金、国家级的基金,会增加对中国的投资,开发商、投资机构或者管理人,如果有一定的实力可以考虑境外的融资。

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