引吭:黄文礼 地产新赛道的抢跑秘诀

腾讯房产·广州站2019-05-30 13:17

监制 | 张丽平

主笔 | 郭唤鸣

摄影 | 钟锐钧

设计 | 李晓蕾

房地产进入下半场,市场风云变幻,开发商开始发力寻找新“赛道”,物流地产、产业地产、特色小镇、长租公寓……

在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下,产业地产蓬勃发展已经获得社会和行业越来越多的关注。

从2016年开始,大量的传统住房地产以及各类资本纷纷“跨界”转型,大举进军到产业地产这一领域,产业地产蓝海正在逐渐向红海转变。

据园区中国的不完全统计,截至2017年,已经有48家传统房企从住宅市场转型进入产业地产领域,包括万科、招商、协信、碧桂园、保利、远洋、世茂、金地等一大批品牌房企,产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口。

然而,跨界必将带来阵痛,闭眼狂奔同样不适合产业地产发展,未来产业地产应该如何变革与发展?机遇在哪里?广州这一粤港澳大湾区中心城市,其产业地产即将迎来的变数与挑战是什么?同是“跨界”而来的产业地产专家黄文礼,有着自己的思考。

腾讯:广州本地似乎缺乏北派成熟的产业地产开发商,你认为是什么原因呢?

黄文礼:有两个方面的原因。首先,珠三角的招商模式跟北方不一样,产业地产主要针对二产或2.5产来进行服务对接,珠三角政府的招商以及对产业项目服务能力很高。早期的时候,政府扮演了产业地产开发商的角色,一定程度上导致产业地产开发商的出现及发展相对晚一点或弱一点。

第二,主要原因还是土地资源。珠三角或广州的产业用地资源,特别是工业土地资源很紧缺,大部分都是集体土地,产业地产开发商很难进行开发和投资。因此很多北派的产业地产开发商在南方的项目相对较少,发展相对也慢一些。

腾讯:在粤港澳大湾区大环境下,产业地产的机遇和挑战分别是什么?

黄文礼:机遇有两个方面。第一,大湾区最主要的核心是打破城市之间的壁垒。以前城市之间的壁垒比较高,大家都是以自己的中心为原点往外围发展,但经过多年发展,加上大湾区的规划是城市融合,城市与城市之间的交汇点反而会有大优势。 第二个机遇在于城市的基础设施建设会得到很大的提速。所有的城市发展,特别是房地产发展,交通设施是最关键的。路通财通,所以这两块是大湾区最直接能见到的机遇。

挑战也有两方面。首先,大湾区目前热度很高,各路资本、各大开发商纷纷抢滩大湾区,竞争异常激烈。大湾区是国家战略,各级政府部门对于项目开发和政策实施都会更加审慎,需要产业地产开发商具备更高的应变能力和运作能力。其次,因为湾区每个城市都有很明确的定位,并且会很严格地去贯彻和执行,比如香港的定位以金融为主,深圳以科技研发为主,广州以商贸为主,某些不属于该城市主导方向的产业和功能,其发展可能会有一定的影响。

腾讯:跟传统房产开发相比,做产业地产收益相对低,为什么开发商依旧义无反顾地转型去做呢?

黄文礼:最主要是因为政府引导和政策利好。传统开发商去拿地做项目都绕不开产业这个话题,所以积极性很高。其次是产业地产的规模通常会比较大,开发周期会比较长,换句话说,这些产业地产的项目会占有比较大的土地资源,周期长可以让开发商更好地把握开发节奏。

腾讯:国内主要开发商其实已经进入了产业地产开发中,你认为有哪些方面是需要注意的?

黄文礼:最好能够做一种战略思维上的调整。很多商住开发商进入产业地产领域后会出现水土不服,最根本的原因就是他们的战略思维跟产业地产开发的战略思维完全不一样。产业地产不能做到高周转和短平快,如果开发商没有做好相应的准备和改变,仍然用这种做商住房项目的方式去做产业地产,就会出现问题。

第二,开发商最好能够捆绑一些龙头实体项目,明确产业定位之后再一起开发项目。因为产业地产概念很广,制造业、2.5产、研发办公,甚至物流、文旅养老等都属于产业地产领域,不同细分会有不同的开发模式和技巧,客户定位也完全不一样。所以在开发前期,捆绑龙头项目会更容易成功。

腾讯:在产业地产方面,广州有哪些优势和不足?

黄文礼:广州是被低估的一线城市。很多人觉得深圳已经走在广州前面,但广州有很明显的特点,它每一个层面都在中上水平。人口、GDP和配套等关键指标方面,广州在华南地区不是第一就是第二。

深圳有很明显的短板,比如它的土地资源、高校资源、医疗资源等,甚至很多领事馆都在广州,而不是在深圳。我是这样去形容的,深圳是一个某些科目非常拔尖的学生,刚好他拔尖的科目(科技创新)在近几年占比重比较大,所以他一下子就冲出来了。但是这个权重不会一成不变,所以广州会有很明显的后发优势,因为它的发展很全面,而且可开发空间很大。

腾讯:在广州有没有比较看好的产业地产项目?为什么?

黄文礼:目前广州两个区域最有潜力。一个就是黄埔,从广深科技走廊到科学城,再到新塘这一带,这个区域的机遇是最多的。因为这是整个珠江东岸的一条很重要的纽带,无论是交通设施还是城市融合,都离不开这条纽带。所以黄埔的发展空间和潜力非常大,而其中的中新知识城沿用了广州开发区的很多成功经验,政府投入力度很大,随着科学城的产业载体逐渐饱和,将迎来高速发展的“爆点”。

第二个区域是南沙。从地理区位上来讲,南沙是粤港澳大湾区的几何中心,它既拥有海港优势,也靠近香港和深圳,这些天然优势不可复制。而且,南沙还有自贸区、国家新区等政策利好加持。南沙的灵山岛尖明珠湾区是三产服务业的集聚区,目前很多物业都已经建好了,但企业的进驻相对会慢一点,这些项目的开发主体中有大量的国企央企,他们拥有众多的产业资源及大量的关联企业。也许某一天,总部一声令下,一夜之间把整个项目塞满也不足为奇。

短期内,广深科技走廊那个区域优势会比南沙更明显。如果分时期的话,近期看广州东,中期看南沙。

腾讯:目前广州市内共有产业园区1821个,总占地面积为19220.86万平方米,每年为全市GDP发展起着重要的拉动作用。未来,广州产业园区该如何转型发展?

黄文礼:转型发展分两方面:一是硬件层面的升级改造;二是软件层面运营管理升级和增值服务;三是进驻企业的更新迭代。产业园区可以分几种,一种是相对落后的工业园区,转型主要依靠城市更新的政策,政策对“工改工”是有扶持的,其中最大亮点是提高容积率,可以有个缓冲期去选择是否补地价。这种比较旧的工业园区可以往高端制造业和产业研发办公的2.5产业的方向去改造转型。

还有一种是更靠近市区的文创园或已经停产的旧工厂,这种转型比较难。因为这些业主会觉得要么不动,要动肯定是往商业商住层面去考虑,这样就会制约升级转型。

第二种,即软件层面运营管理升级,主要体现在园区的智能化改造和对入园企业的增值服务。目前,大量的产业园已引入智慧园区管理系统,从园区日常管理到设施设备共享、从“云服务”到绿色环保,方方面面都已进入智能化时代。有了这些基础,园区运营方还可为入园企业提供众多增值服务,如集中采购、业务交易对接、产业基金投资等等。这些增值服务将为园区开发运营方带来不容忽视的增量收入。

第三种,即进驻企业的更新迭代。由于产业转移及城镇化加速,某些产业园内的企业外迁,取而代之的是一些三产服务业或2.5产业,园区的产业由“重”变“轻”是一些近郊的产业园的转型升级之路。

腾讯:目前很多大型开发商大举进军科技小镇项目,比如碧桂园潼湖科技小镇、富士康科技小镇等,这对产业地产有何冲击或影响?

黄文礼:科技小镇跟产业地产有很大的不同。首先,科技小镇的规模比较大,也会从不同领域去植入智慧社区,智慧社区不是一个独立的环节或个人、企业就能做的,它必须是这个城市或社区的开发运营者才能系统地完成。这种科技小镇最大的优势是整个大规模社区都由开发商来操盘,所以它能够很好地植入智慧元素。未来智慧社区将会成为一个风向标,让产业地产开发商学习和借鉴。

另外,科技小镇在开发前期就有很明确的产业定位,并且捆绑龙头企业合作开发,能够做到真正意义上的产城融合,也能起到借鉴的作用。这是第二个影响,不过影响更多的是对商住开发而非产业地产。

腾讯:开发商参与旧改主要有哪些方面?盈利又是怎样的呢?

黄文礼:开发商参与旧改的主要内容有动迁、开发安置项目、建设公共配套、修葺保留物业、开发融资地块、返租经营改造主体分成物业等。上述内容作为一个整体方案在开发商竞得旧改开发权时已有细致的约定。旧改项目的盈利要以整个过程的各个环节综合来统计。主要利润来自于开发融资地块,其余环节几乎无利润甚至要倒贴。如果项目推进顺利,旧改开发项目比招拍挂拿地项目的利润要高出20%以上。

腾讯:开发商做旧改项目和拿地做项目相比,会耗费更多的时间成本,为什么开发商依旧积极地参与旧改?

黄文礼:旧改具有规模和成本两大优势。一方面,现在很多旧改项目非常大,能够供应未来三、五年甚至更久的土地或项目资源,这是规模优势。另一方面,相比直接在一级市场拍地,旧改项目开发的土地成本有20%或以上的折价。所以价格优势也很明显。但旧改的风险在于不确定性非常高,以及开发效率和节奏不能完全被把握。

开发商积极参与旧改,一个原因是前面提到的价格优势,但这是机遇与风险并存的,最主要的原因还是整个土地供应市场发生了结构性的改变,市场上没有土地供应,大家就只能往存量项目去考虑。

腾讯:在你看来,广州和深圳这两个一线城市的旧改项目有哪些不同?

黄文礼:广州和深圳在旧改上比较大的区别是容积率方面,深圳的容积率普遍比广州更高,因为深圳土地更稀缺。另外,深圳的旧改政策更宽松,政府没有寄望于在旧改项目里面去增加财政收入,完全让利于业主和开发商,这两点是广深旧改上最明显的区别。

腾讯:深圳旧改的城市更新项目都比较大,此外对于资金成本的要求也比较高,因此民企参与的积极性有所下降,但论专业能力,民企是占据优势的,民营企业在旧改方面的积极性该如何盘活?

黄文礼:早期深圳的城市更新可以用百花齐放来形容。很多旧改都是原业主去引入有开发能力的合作伙伴,直接启动改造。当时政策较灵活,审批也快,所以没有哪个开发商能够在市场上占有绝对的项目资源。

而且早期深圳的城市更新项目规模都较小,所以民营资本参与得较多,现在这种小的短平快项目越来越少,只剩下一些体量比较大的项目,民企在旧改中的身影也越来越少见。另外,政府经过这么多年的实践,一改以前边改边观察的思路,更关注大体量项目,更信任大型知名的或有国企背景的企业。

腾讯:目前参与旧改的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主,前一种以万科、碧桂园等为代表,后一种以凯德集团、盛煦地产、高和资本为代表。你觉得两种企业在旧改方面的主要区别和优势是什么?

黄文礼:以万科为代表的大型开发商,优势就是开发能力,以及对政策的解读和国情的了解。金融房企的优势就是资金,它的融资成本相对会比较低。

而城市更新项目的开发周期长,对资金的占有量大,因此拥有资金资源尤其是成本较低的资金资源就显得尤为重要了。在这种情况下,特别是在大规模项目中,以基金为代表的房企优势也会比较明显。

腾讯:近日,广州史上最大旧改项目——黄埔区九龙镇汤村经济联合社开始招标,你认为这个地块有什么特点?适合怎样的地产规划呢?

黄文礼:这个项目位于中新知识城南部,是前期会重点开发的区域,所以整个城市更新项目一定要围绕中新知识城去考虑,这是最关键的。中新知识城经过近7年的开发培育已基本成型,目前的重点是产业导入和配套的完善。汤村要做城市更新方面的规划,要根据知识城的发展节点,跟已有的东西错位。现在看来知识城比较缺乏一些既能满足轻生产又能满足研发办公的载体资源,即加速器或孵化器等物业。

如果要对标的话,广州科学城里面有个政府主导开发的项目叫科技企业加速器,汤村如果做这个加速器的升级版,是很有前景的。

中新知识城的定位是知识产业。最直接的产业方向就是文创设计、互联网等,因为做文创、设计或研发,都会涉及到知识产权方面。知识城是国内唯一的以知识产业为主导的国家级双边合作项目,所以项目的规划一定要与知识产业形成紧密结合。汤村作为中新知识城内仅有的旧村改造,可以保留大量有价值的人文历史等风情,这些元素对于文化创意产业有非常大的吸引力。

腾讯:你是什么时候开始觉得自己适合这一行的?

黄文礼:我是食品科学工程专业的,从毕业后就没有从事过本专业领域的工作,一开始就是在做专业市场等偏商业类型的房地产项目,后来受08年金融危机的影响,商业地产受到很大的冲击,于是我就转到了产业地产。至于说什么时候开始觉得自己适合这一行,我觉得是,当我很忙很累却不会烦躁的时候,当我有很多思路和观点敢于大声讲出来的时候。

腾讯:你觉得做这一行需要什么特性?

黄文礼:我觉得最需要的是思维能力。首先,产业包罗万象,因此做产业地产需要面面俱到。用一个词来形容就是万金油,不需要全部都懂,但什么都要懂一点。我们去了解一个产业或项目,它的诉求是哪些,它是怎么样运作的,比如说我们今天谈一个生物科技项目,我们要知道他的上下游是什么、市场在哪里、需要什么软硬件等等。如果某个产业园以这个产业为主导,那项目的开发运营者就要成为这个产业的百科全书。否则整个项目就会越走越偏。

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