解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

腾讯大粤网·房产频道房2娃2017-07-18 16:26

媒体狗不好当,这话一点也不假。

必须掌握每天最新的资讯,必须搜索每天的热点新闻,必须了解最新的网络用语。

就拿上周的一件事来说吧,出去和朋友吃饭聊天,人家一句:你有freestyle吗?就直接把我问懵逼了。心想,我靠,怎么读书的时候英文咋没有学过这种搭配啊,新语法吗?搞得我都不敢多问,只能假装镇定地笑一笑来避免尴尬。

解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

后来才知道,这尼玛就是一句网络词而已。

当然,最最重要的是,还必须随时防范和准备迎接新政的出台,争分夺秒的出快讯,抢占流量先机。

就拿广州楼市来说吧,不论是3.17新政,还是3.30新政,哪一次不是半夜来袭啊,搞得地产媒体人完全没时间做点爱做的事情。

昨天下午(7月17日),广州政府网又开始搞事情了,发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。(以下我们简称:广州16条租房新规)。

解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

按照住房租赁市场工作方案的规定来看,其中最具有看点,同时对购房者有切身利息关系的几点有下面这些:

1.赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

2.职工提供房屋租赁备案证明和发票申请提取住房公积金,月提取最高限额由原来的不超过上年度本市职工月平均工资2倍的30%,提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40%。

3.落实营改增关于住房租赁的有关政策,对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。

4.增加租赁住房用地有效供应。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的,土地溢价率超过一定比例后,由竞价转为竞自持租赁住房面积。

5.允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。经规划行政主管部门批准改建后的住房,其土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

6.扶持住房租赁企业,打造广州现代租赁产业总部经济。

看到这里的时候,很多人会产生疑问:广州16条租房新规对我有什么影响吗?能降低房价吗?

为此,2娃专门采访了一下广州房产专家,方圆地产首席分析师邓浩志。以下为邓老师对本次租房新规影响的分析:

解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

一、广州发展住房租赁市场工作方案今天公布,新政内容涉及面广,政策力度大,犹如重磅炸弹将深远影响广州房地产市场。新政首次提出“实现租者幸福居住”的目标,这至少意味管理政策会刻意引导,将租房作为未来重要的居住方式进行引导,租房的配套权益也将向购房居住靠拢。

二、符合条件的承租人子女享有就近入学等权益。政策第一条就为解决租房最大痛点——子女入学问题。由于租房对学位保障不足,导致社会产生了大量因入学而被迫产生的购房需求,租房若能保障学位,则购房压力与迫切能有所缓解。但广州优质学位资源本就稀缺,故实际操作只能局部实现。

三、租房提取公积金上限由30%提升至40%。政策已经非常具体了,能允许更多资金进入,肯定能释放更多的租赁端需求。但必须提供房屋租赁备案证明和发票这让公积金租房实用性有所降低。目前市场上因为逃避交税而没有备案的情况十分普遍,大量租户会因此无法使用公积金。

四、税率5%减按1.5%缴纳增值税。税收大幅优惠将促进出租方主动登记,市场管理将更规范、全面,新政推行效果会更好。租房逃税很多,主要是租赁双方守法成本太高,管理部门执法取证太难。税费调低后若主动登记不但不用担心被查,而且公积金使用额度还能提升,租赁成本增加也有限。

解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

广州城中村 图片来源于网络

五、增加租赁住房用地供应。未来土地竞配建、竞自持或成新常态。此为双刃剑,一方面增加了租赁住房总量,对稳定租金水平是好事;但另一方面减少了可销售房源总量,未来住房销售端供不应求情况会更加突出,房价反而可能进一步加快上涨。整体而言,租赁市场发展不能解决高房价问题,

六、商改住再次提及。表述与此前中央、省文件精神一致,即只是针对企业,针对经营行为,商业水、电、气价格改为民用;不涉及个人手上的商办物业(包括公寓),不涉及买卖转让,不涉及土地性质与年限的改变。所以对商办公寓项目的销售部构成丝毫利好,也破碎了此前众多不实传闻。

七、允许改造住房后出租。可以按卧室进行分租,是大户型出租的福音。目前租户以单身、两口为主,普遍需求房型较小,大户型面对的市场相对较窄,而小户型在租赁市场又严重供不应求,“解放”大户型有利于平衡市场供需矛盾。但改造的监管怎么落实是难题,弄不好是重大安全隐患。

八、壮大现代租赁产业。难度极大!政府发展租赁住房就是为对冲高房价的负面影响,所以租金稳定甚至偏低是政策追求的主目标之一,但企业不会愿意参与没盈利前景的市场;如果作为社会福利,又违背了市场优化资源配置的基本思路。由于两个目标存在先天冲突,同时达成几乎没有可能性

九、没有大型租赁企业,很重要一点是摆脱不了重资产运营模式。目前住宅租金回报率低于3%,而房企融资成本高于6%,哪怕运营将收入提升一倍还是盖不过利息。除非采用轻资产运营模式,即把物业证券化打包销售,降低财务成本。但国内REITs一直没有进展,以致租赁企业根本无法成长。

十、发展“城中村”现代租赁服务业。变相扶植了小产权房,目前不少小产权房都是“以租代售”,通过长期租赁合同实现“产权转移”。新政等于将小产权房的长租纳入经营范畴进行管理。好处是面对现实,客观处理;变数是小产区会变得多明目张胆?会对商品房市场产生多大影响?

解读:7.17广州出台16条租房新规 “商改租”能否降房价?

广州城中村 图片来源于网络

十一、综述。广州租赁新政亮点颇多,而且具体,可操作,相信广州租赁市场发展将迎来新的机遇。与此同时,新政也会派生出一些新的问题和困难,后续仍会有诸多调整。需要强调,租赁新政因居住矛盾而诞生,但对高房价问题起不了太多根本性的影响,所以可能作为一个新市场独立发展。

最后2娃说说自己个人的理解:广州16条租房新规出台后,可能会有很大一部分想买房的购房者转向租房,广州购房刚需客会有所减少,可能会抑制房价快速上涨。但并不会有很多开发商转向租房事业,毕竟房产的资产属性以及保值能力,租房是无法代替的。况且大多数开发商都是从银行借款来开发项目,急需回笼资金,如果换做是租房,那么得收多少年的钱才能回笼资金啊!所以划不来。

你呢,你对本次的租房新政有何看法?

你有什么不一样的理解吗?

本文作者:房2娃

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