楼市“严冬乍暖”房企电商营销成亮点

多名地产专家认为,目前说楼市回暖尚为时过早,未来走势仍成谜

中国房地产行业在高歌猛进之后急转直下,2014年楼市持续低迷,后市又有回暖迹象,如何看待这些楼市中的起起伏伏?如何根据楼市的成交、房价、政策,冷静思考市场走向?近日,信息时报记者请来多名地产专家探讨楼市走势。对于2014年年末楼市出现的回暖迹象,专家指出,“回暖论”为时过早,2015年应更具风险意识。

全年盘点

受两大政策影响 楼市“前低后高”

信息时报:你认为2014年楼市具有哪些特点?

赵卓文:2014年在调控方面主要出现的政策有:首先,限购放松,目前全国46个城市中只剩5个城市未取消限购。其次,“9·30”房贷新政出台,以佛山为例,在房贷新政的刺激下,成交量回升很快。

在政策的影响下,2014年楼市呈现“前低后高”的特点。一是整体供大于求。二是楼市出现拐点,从各方面的数据来看,2013年恐怕是广东房地产的阶段性的顶部,五年内都很难突破;而2014年则是房地产行业发展很关键的转折年,到底是转向什么样的新常态,还有很大的不确定性。三是电商、金融等出现新发展,2014年大家公认是电商年,电商对于房地产的影响会逐渐深入。

龙斌:2014年楼市调控政策有两大变化,一是全国范围内限购调整或取消;二是“9·30”限贷调整,重新支持二套购房,第三套基本放开,政策去行政化方向明显,对激活需求有明显作用。为此,2014年楼市分为两大阶段,一是前三季度,主要是货币紧缩之下的市场缩量调整;二是9·30政策出台之后,限贷政策调整,市场逐渐恢复,交投活跃起来。

信息时报:2014年楼市整体低迷,楼价纷纷跳水,你怎么看待这种楼市降温现象?

赵卓文:楼市整体低迷的原因是楼市供大于求,需求不足,而发展商需要回笼资金,这是市场经济的正常现象。

龙斌:我认为,主要原因在于2013年底及2014年初中央收紧货币政策所致,资金紧,利率高,经济下行,加上前期限制性政策,使得市场交投低迷。

韩世同:2014年是自2008年以来市场起伏最大的一年。年初楼市意外地出现成交大幅下挫,随后业界掀起“以价换量”潮。从2014年四五月份开始,受经济环境的影响,一线城市如广州的房价开始下行。而进入下半年,随着限购限贷松绑,央行降息,各地的楼市又纷纷出现回暖迹象,成交量上升,房价上涨。

后市预测

不确定性仍很大 说回暖为时过早

信息时报:目前货币政策偏宽松,楼市政策趋于松绑,不少言论认为2015年将见底反弹,你是否认同这一观点?一线城市与二三线城市的楼价上升节点是否存在差异?

赵卓文:2015年楼市错综复杂,很难预测。宏观经济走势、货币政策、地方房地产政策新举措都具有很大的不确定性。中心城市的楼市表现一定会强于二三线城市,但现在说回暖还为时过早,2015年应有更多的风险意识。

龙斌:2014年初,我就提出“前低后高”的预判,主要预期为稳增长,货币政策和宏观政策有可能放松,到四季度果然实现了。2014年四季度是全年成交的高点,而房格也止跌企稳。预计2015年上半年市场活跃度会提高,房价可能小幅度上升,下半年可能市场明显转好。一线城市和核心的二线城市率先反映市场回暖的变化,而三四线城市由于供应多,需求和购买力相对不足,回暖可能会滞后3~6个月时间。

黎振伟:楼市回暖还要看当地政府的土地、金融政策。楼价的变动,一定要差异化看待,不同城市的表现不一样。广州人口不断增长,土地越发紧张,这使得广州楼价下跌的空间很小。而在人口增长缓慢或逐步减少的城市,例如江门,土地的供应量仍比较大,这样不确定因素就比较大。楼价还是主要由市场供需来决定。目前,政府正逐步对房地产减控,十八大以后的中央文件,没有一个直接针对房地产。从这一点可以看出,政府想要给房地产更多的自由发展空间。推动楼市,不仅是让其发展,也必须让其更透明。

韩世同:2014年年末楼市成交回暖,房价回稳,说明政策起到一定的效果,但这种回暖迹象能维持多久仍待观察。放松限贷和降息在我看来,其实是经济不好的一个表现。经济不景气,对楼市不会带来积极的影响,能产生短期的效果,长期只能是利空政策。我认为仅靠降息不能改变楼市下行状况,业内不能过于乐观。

房企营销

2014年是“电商年” 全民营销不断出现

信息时报:应对弱市,2014年房地产企业都有哪些让人关注的创新营销手段策略?这些策略对楼市产生了什么影响?

赵卓文:2014年楼市营销可以说是“电商年”,全民营销不断出现。传播渠道和传播方式有很大的转变,针对新的市场和90后的客户,电商仍会有新的发展。

龙斌:地产营销新的手段包括更强调精准营销、圈层营销和跨界营销;同时,很多开发商和代理机构都采取线上线下结合的方式,电商方法广泛运行;而一二手联动,渠道作用凸显出来,也是今年营销的新特点。这些新的方法在一定程度上有利于加大成交的机会,更广泛地发动了客户。

韩世同:这一年房地产业的最大特点在于变,包括成交、房价、政策以及地产商开启互联网线上营销时代之变。2014年是互联网O2O的元年,移动互联网带来的冲击和革命,使得开发商不得不拥抱互联网。从6月底彩生活在香港上市,到11月远洋地产和京东集团旗下的互联网金融平台开始跨界合作,再到广州万科与腾讯深度合作卖房子,以及碧桂园频频“触电”,试水互联网金融……虽然目前房企“触电”还处于探索阶段,但一旦打开了“开关”,都将改变未来房地产业的营销模式。

信息时报:对于正在观望的准业主们和开发商,你有什么建议?

龙斌:目前虽然成交回升,但房价相对还比较稳,应该是很好的购房时机。在整个房地产市场逐渐脱离调整的大势下,有需要有能力的购房者,越早入市越好,否则可能错过买房好时机。

韩世同:眼前的利好政策折射出的是宏观经济下行的情况,究竟是利好还是利空?2014年年末的成交回暖能否一直持续下去?这些还有待观察。开发商在这个时候应更加冷静清醒,做最坏的打算、最积极的应对。目前开发商应以去库存为主要任务,而不应囤货不出或趁机提价,以免错过最好的清库存时机。

(信息时报)

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