置业讲堂:林子俊教你如何规避二手房风险

关于产权登记问题

罗先生通过中介公司购买二手房,合同中规定了办按揭时间,但没有约定过户时间。他办完按揭后,就催卖家去办过户,卖家两个月后才肯去办。罗先生本来是打算出租房子的,但因为没有过户他不能租。所以在买房过程中在一定要重视过户手续,什么时候过户,违约需要负什么责任,一定要约定清楚。

下面的案例涉及到过5年办营业税的问题。2010年2月,田某(卖方)、杨某(买方)签订买卖协议,定金2万,首付38万,要交5.5%的营业税,双方约定过5年再办过户手续。后来田某又与潘某签定合同,以较高价格卖给了他,并且去办了过户手续。杨某后来起诉到法院,请求将房子盼回给自己,以败诉告终。所以这个最好不要依靠中介,最好自己去办。如果害怕交了定金和首付后卖家拖延不办证或将房子卖给别人,可采用预告登记、资金托管的方法来解决这个问题。

置业讲坛:林子俊律师教你如何规避二手房风险

法院倾向性意见:政策变动不属于不可抗力

政策变动是指原来可以买这个房,现在不能买,或之前只要交六成首付,现在要交七成该怎么办?由于广州没有判决的例子,所以举个深圳的例子,香港买家甲与乙签订合同的第二一天,深圳出了个政策,规定香港户籍只能买一套用于自住的商品房子,而香港买家本来已经有一套房子,所以不能够买。甲要求解除合同,退还定金,他只要求了原价退还,因为不是因为乙的原因造成的。而经法院判决,合同解除,但乙不需要退还定金。作为一个购房者就应该了解清楚政策的问题,中国的法律是成文的法律,是可以自己去了解的,你不了解它还是在那里的,所以不了解清楚吃亏的还是自己。在关于政策变动的问题上,其实是可以双方进行约定的。

很多人非常疑惑,他们坚决认为政策变动就是不可抗力。其实不然,法律上的不可抗力是指不能预见、不可避免、不可克服的一些因素,而政策是可以预见的。所以大家一定要在买房前了解清楚政策方面的问题。

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