置业讲堂:林子俊教你如何规避二手房风险

置业讲坛:林子俊律师教你如何规避二手房风险

交易流程应注意事项

林律师指出,二手房的交易主要包括以下几个步骤:第一个步骤是委托中介,确定房源。第二步是要注意落实房屋的具体情况,确定谈判条件,对房子客观情况、门牌、类型等问题进行详细了解;第三步是谈好条件后签订三方协议合同;第四个步骤是交定金和首期;第五个步骤是办按揭,银行审核后,会给你一个同意书;然后就是办过户,林律师指出,过户申请很有可能一天办不完,因为有递件、问税、交税等环节,可能需要分几天完成,交税后15天才能拿到房产证;然后是房屋的交接,就是卖方把钥匙给你;最后是赎房登记,就是赎证,法律上叫涂销。在这些约定中,法律没有明确的规定,大家是可以自己协商的,但大家要注意房子只有过户了才能算是自己的。

二手房买卖协议应注意问题

接下来,林律师讲了二手房交易买卖协议中的问题。第一个是房屋的现状,林律师举了这样一个例子:吴先生经中介公司介绍买二手房,中介介绍说房子是包装修的,但在三方交易协议中写“按现状交付”,吴先生没有仔细看就签字,在交楼的时候吴先生才发现房子没有卖方所说的设备,所以他就找业主和中介理论。对方拿出合同,指明条款。这种情况下吴先生是没有办法得到补偿的,一切以合同为准。所以大家一定要把房屋里的东西列个清单,避免出现问题时大家发生冲突。另外,在你做好这些的同时,在签订合同的时候增加附件,将所需家电列入附件中,这样也有助于规避风险;其实风险是可以避免的,大家一定要自己多多了解。

第二个案例涉及三方,是针对有租赁合同的房子。周先生在2012年6月买了套二手房,签约的时候卖方说这个房子在6月份租期到期。当交楼的时候,周先生发现租客的租期要到2013年12月31日才到期,这种情况下周先生的买卖合同是无效的。这里出现一个优先购买权的问题,即周先生买房不影响租客陈先生的租用期;第二个是周先生若跟陈先生说他要买这个房子,而陈先生也拿得出同样的钱,同样希望买这个房子的话,那么周先生就买不到这个房子了。所以大家在买房子的时候要卖方出示租赁合同,并且和租客协商,若有必要还要去居委会进行核实。

第三个案例是北京的真实案例,赵某通过中介签订三方协议,用200万买一个北京的产房,签了过户,但后来卖方王某不跟他办迁户口的手续了。王某说他卖了广州的房子,所以没法迁出。赵某百度后去了办证中心,办证中心表示无权让任何人迁出,虽然赵某有房产证,但王某的户口还是挂在这,并要有一份协议说明若出现问题就追究赵某的责任。于是赵某就起诉,要求王某迁离出户,但法院表示这不属于法律范畴,不予办理。所以大家在买房子的时候一定要注意户口的问题。若对户口较看重,应该先去屋子所在街道(居委)了解户口迁入迁出的情况及手续,落实清楚情况,并在合同中约定卖家要在什么时候迁出户口。只有在合同中约定好,法院才能够办理,才能讨回自己的权利。下面讲一下定金,定金在法律上是确认买卖双方的保障。收受定金的一方,因为自身原因解除合同,定金需要双倍返还,缴纳订金的一方,因为自身原因解除合同,定金不予返还。定金数额不可超过总金额的20%,超出部分不算入内。在借助中介的时候交定金的时候,需要规定若中介没有把钱给卖方怎么办,所以最好还是当面把定金交给卖方。

第四个案例是这样的,陈小姐通过中介找买方,与买方张小姐签订合同,80万出售该房子,后来有人想用85万买这房子,陈小姐见有利可图,便把定金退还给张小姐,与另一个中介签订合同。然后张小姐上诉,经法院判决,陈小姐需要双倍返还定金,并赔偿相关的损失。林律师建议大家仔细看中介的委托协议,有一些不起眼的条款,但有问题时就比较麻烦。

接下来,林律师讲了一下交楼的问题,即什么时候拿得到钥匙。这个可以按套计算,即一口价交易,也可以按平方计算。若收房时发现面积比原来卖方讲的少,证明这个房子是缩水楼。这种情况要在合同里写清楚若面积不同于当初说的时候怎么办。一定要对合同规定交楼时间,在到账多少天后要交楼,确定违约责任,违约一天罚多少钱等等进行规定。交楼那天要看房子是否与卖方、中介描述的一样,是否与合同上规定的一样。很多人在交楼之前都没看过房子,这样是不行的。在合同中要规定卖方要把相关费用比如银行贷款、管理费、水电费、垃圾费等等缴清。

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