彭澎:宅男、宅女或夫妻双宅适合住在南沙

[导读]广州中心城区房价涨势凶猛,刚需群体直呼吃不消,向近郊置业的趋势越来越明显。从华南板块到南沙、金沙洲、萝岗、增城、花都、从化……腾讯大粤房产推出“广州新人居迁徙路线”策划详细解读。

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大粤房产讯 广州市社会科学院高级研究员彭澎对大粤房产表示,番禺房价走势跟广州房价走势密切联系,广州是量价提升,番禺也是这么一个状况。什么原因?番禺规划升级,成为广州都会区,不再是以前郊区的概念。另外,番禺交通改善了,尤其是新光快速,大家去番禺觉得很方便,高峰期走新光快速还是比较畅通的。番禺的综合配套开始在完善,特别是在娱乐、餐饮方面,现在很多消费大家都可以不用再进市区了。另外,作为华南板块,番禺沉淀了很多高端居住人士,围绕这个群体的整个产业链正在形成,他们不用离开番禺就可以搞定一些事情了。

番禺的楼盘产品有很多层次

跟金沙洲相比,番禺的楼盘产品有很多层次,是金沙洲不能比的。从纵向看,从90年代初的丽江花园、华南新城楼盘资料,到90年代后期的广州碧桂园、广州奥园,再到2000年后,楼盘开发的突飞猛进。现在来看,华南板块没有那么多土地了,但是又出现了新的板块,比如市桥南、广州南站、亚运城,这些跟华南板块是不同的概念,从楼价来讲也完全不一样。所以我们说华南板块是2万,亚运城那些还是1万多,是因为有层次的不同。刚需一族买不起华南板块还可以去市桥南,市桥南房价还是1万多,亚运城也一样,亚运城旁边还有拼命追着人买房的。

在华南板块,出现了很多工业楼,属于商业板块,是不限购的。其中也有很多创新出来,有既可以住也可以办公的产品。这也是番禺政府在努力改变形象,政府想改变华南板块,让它不仅成为一个睡觉的地方,还可以经商。所以番禺有一些产品在调整,这是一些新动向,到目前为止,还没有听说金沙洲有拿来办公用的版块。

房价与地价是“鸡生蛋蛋生鸡”的关系

谈到番禺出现新商业地王,彭澎表示,“其实我一直质疑是‘面粉价格这么高也会影响到面包的价格’这个说法的,大家都说是地价上涨影响了房价,但我觉得,实际上是房价上涨影响了地价。”卖地时,看到房价已经这么高了,才把地价定得高一点。反过来说,开发商认为地价拿高了,所以房价才会定得高。 “这个有点像‘鸡生蛋蛋生鸡’的关系,我觉得不是‘面包和面粉’的关系,也不是谁先谁后的关系,因为‘面粉和面包’明显是有先后的,所以说房价和地价是相互滚动和相互影响的。”

关于番禺商圈的逐步形成,彭澎表示,广州的都会级商圈只有3个,一个上下九,一个北京路,一个天河,之前以为第四个可能是江南西,但江南西不行。万博商圈有没有可能成为都会级的,有没有可能辐射到外界和珠三角,主要还得看其他几个因素,第一个,当地的购买力已经有了,这个因素跟天河当时有点类似;但是交通枢纽这一块目前还没有形成。还有可能的是白云新城,以及有潜在前景的广州南站商务区,当然南沙和萝岗也在努力,甚至增城也在打造,但我觉得万博有很大的可能性。

“南沙的房价确实涨得太快”

“我都没有想到南沙的楼盘会火,因为我去南沙做了好多次节目,有一次在一个楼盘里,看到很多人像抢白菜一样的买房子,当时我非常吃惊。”对于刚需南迁的另一个板块南沙,彭澎说到。南沙应该是有点透支它的增长,但由于这大半年来广州的房价是全面上涨,所以透支的涨幅也都可以被消化掉,因为有一个比较效应,番禺都2万多了,南沙1万多也正常,但和当初的4千多一比,南沙的房价确实涨得太快。

“我的判断是,现在南沙的购房者绝大部分是投资者。”彭澎认为,现在南沙有两个方面值得关注,一个是新区的建设将全面启动,现在有很多项目都在签了,这些项目启动了,会有一些产业大军进驻,这些人是需要住房的。另外,南沙明珠湾楼盘资料的蓝图很宏伟,如果建设成功,相信有些人会奔着明珠湾去居住。这里有一点海景的感觉、海滨城市的感觉,可能对广州人来讲比较吸引,会有一些群体过去置业。相比粤东粤西两三个小时车程,这里一个多小时就到海边了,相比之下还是南沙好一点。所以南沙新区和海滨城市这两者,对改善型住房需求、投资客、度假型需求有吸引力。

宅男、宅女或夫妻双宅适合住在南沙

彭澎还提到,几年前他朋友在南沙做公务员,并买了房,现在这个房子涨了1倍,像他朋友这样的群体是可以当做刚需来看的,但这个群体非常小。另外就是特殊刚需,也就是那些宅男、宅女,或者是结婚了的双宅,夫妻两个都喜欢宅在家里。因为他们都没有太多应酬,朝九晚五,这样他们就适合住在南沙,因为他们享受这种生活方式。这种生活有点像西方的模式,这种生活方式的选择,表明南沙对某个群体还是有吸引力的。

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