后刚需时代 新人居迁徙该在何处安家?

大粤房产讯 十年,像一个人生的节点,十年之前的你和十年之后的你,不说翻天覆地的变化,起码会有许许多多让人回味的故事。而一个城市的十年,则比人的变化要更加显著:十年前的广州,繁华的只是如今被称作中心六区的小部分;十年之后的广州,让南部番禺板块从曾经的一派蕉林稻海、田园风光,演变成一座座大盘林立、配套日益完善、汇聚几十万新移民的“新中央居住区”;十年的时间,让一个城市的人居,习惯了从中心市区到南部板块的迁徙,也让南部板块从刚需族的首选,到如今楼价已涨至13000-28000元/平,完成了华丽的翻身跳跃。当番禺板块刚需饱和之后,那么下一个十年,刚需或新人居又该往那里迁徙呢?

后刚需时代 新人居迁徙该在何处安家?

据阳光家缘相关数据整理(雅居乐锦城楼盘资料供图)

从滩涂农田到圆梦家园 刚需难再进

华南板块是指广州沿着华南快速干线、南联番禺区的样板景观大道,以及迎宾路两侧开发出来的超大规模住宅楼盘集群的总称。该板块位于广州番禺区南村镇西部、钟村镇东南部,以迎宾路为自然分界,总建设用地约为13.5万亩,其中用于房地产开发约4万亩。“华南板块”这个词在1998年就被提出,2000年“五一”华南碧桂园楼盘资料开卖,该名称大量见于各媒体报道,开始逐渐被正式使用。

资料显示,“十几年前,广州星河湾还是一片滩涂,华南板块还是大块大块的农田。”星河湾地产董事副总裁梁上燕回忆到,华南板块发端于上世纪九十年代末,但真正树起全国影响却是从2001年开始。2001年4月28日,广州星河湾首次亮相,美丽的滨江木栈道和全现楼引发轰动。10年来,华南板块物美价廉的房子,吸引了几十万新老广州人到此置业、安家,为千万年轻白领和新移民们实现了住房梦,也成为广州城市发展突飞猛进的最好样本。

回想当年华南板块的发展,广州市政府虽然在板块大配套规划与投入上较为滞后,但政府对番禺楼市的推动也不可忽视。2001年7月,当时的广州市长林树森接受中央电视台主持人文清采访,记者问其:“广州哪里买房最能保值增值?”林树森脱口而出:“番禺”,随后他又出人意料地放出豪言:在未来5年里,番禺楼市能升值50%以上。当年林树森的这番话不亚于一枚重磅炸弹投向本来就炙手可热的番禺楼市,不仅让番禺的开发商大受鼓舞,也大大提升消费者对购买番禺物业的信心。随后,华南板块的楼价果然不负市长所言,2001年时,该区楼价普遍在2200-4500元/平方米的水平,到2004年时楼价就已上涨了超过50%,而到了2010年底,楼价已涨至13000-28000元/平方米。

这配套成熟的板块,深深的吸引着置业者;可飞速上涨的房价,却又有如情理之中一样,将刚需族拒在了门外。也引起新一波的刚需者的疑惑,习惯了南部是刚需板块,但当他不再适合刚需的时候,刚需们该往那里走呢?

北部房价洼地 交通配套日益完善

十年的时间,南部番禺板块崛起了,东部萝岗增城板块靓丽了,北部的花都从化更是不甘寂寞,在华南板块房价攀升至2万以上后,这些区域纷纷打造精品,力图接下“刚需首选”的接力棒。

北部片区,特别是花都和从化两区,频传利好。在2013年6月26日召开的广州市规委会上,作为全市9大战略性发展平台之一的广州空港经济区总体规划获得通过。规划公示显示,空港经济区总体规划范围东起京珠高速公路,西至广清高速公路-巴江河,北起珠三环高速公路,南至北二环高速公路-流溪河,总面积约439平方公里。其中花都区占200平方公里,白云区占239平方公里。总面积比此前版本扩大151平方公里。在此背景之下,空港经济圈不仅未来则被很多人看好,其部分区域的房价也直接跃进了“万元”时代。

其中,花都的区府新城板块则是最炙手可热的,不论是该板块内的雅居乐锦城和路劲隽悦豪庭楼盘资料、还是保利花城楼盘资料,都在朝着大型商业居住模式迈进,力求将完善的教育、商业配套带入到生活中去。也正式此类运作模式,业内人士指出,随着综合商业配套的开建,该板块越来越受到花都本地人及广州市区买家的认可。

花都有着区域的天然优势,而作为广州副城市中心的从化也当仁不让,随着地铁14号线2016年将建成通车的利好传出,感觉挺遥远的从化似乎一下子就到了广州人的眼前。而从房价上来说,相比花都,从化的房价更低,是价格“洼地中的洼地”。基于这两点,在从化一次大型论坛上,从化市政府领导、开发商、专家一致认为,未来几年从化存在加速上升的机会,因此价格洼地具有一定时效性。

对于从化,专家普遍认为以前受困于交通瓶颈等问题的掣肘,多年来从化城市发展相对滞后。不过,随着近年从化居住环境的不断优化,交通的改善,诸多政策与市政利好正在筹备落实中。

对未来,广州房地产专家韩世同认为,除温泉养生、森林度假外,赛马竞技、文化创意、生态宜居将使从化“厚积薄发”。刚需或新人居如果要迁徙,往北走,花都从化将是不错的选择。

东部崛起 产城经济吸纳高端人才

科学城、智慧城、教育城、东部山水新城……,提起广州东部板块正在打造或已经打造的这些产业新城,很难不吸引人的眼球。接壤天河区的萝岗区和增城市,从规划上就走高端路线,产城一体化的结合,已经将目光放在了未来产业经济所能吸纳的高端人才上了。

随着广州东进的步伐不断加快,萝岗首先成为了各方关注焦点,在科学城牵引的战略指引下,其日益成为广州高知高薪人群聚集地。

而随着万科、越秀、中海、雅居乐、奥园等大开发商的进驻,萝岗楼市已经成为市区置业炙手可热的区域。萝岗区仅2013年的6月网签成交量就有703套,成为全广州第四大成交旺区。因此,萝岗楼价在半年之内增长12.8%,并且开始有楼盘突破刚需2万元/平方米分水岭。这个最受刚需关注的“市区洼地”,新盘定位愈加高端,大宅、别墅等高端产品日益增多。

相比较萝岗,同样处于东部板块的增城,则在房价上有着太大的优势。从广州限购以来,作为一直以来唯一不限购而限价的区域,增城的房价似乎并没有“随波逐流”,反而长久处于“房价的洼地”,加上日益完善的交通和配套,吸引着越来越多的刚需前往置业。

增城被定位为广州城市副中心,发展理念是生态、休闲、智慧、幸福,最后落脚点是让老百姓感到幸福,把增城建设成具岭南特色的水城、花城、绿城。而在楼市方面,其最大的特点就是:继续限价不限购,均价保持在7600元左右。而这点,也恰恰是最能吸引刚需和新人居的一点。

在交通方面,轨道交通13号线、21号线,计划2016年建成,未来,萝岗和增城也将离广州市中心更近一步。

后记

你是刚需还是改善族呢?如果你没有买房子,你会选择在那里买呢?未来大广州的发展方向又在何处呢?别急,大粤房产将为你揭秘,未来新人居将会向何处迁徙。

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