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调控间接压缩供应量多城一手房库存告急

2013年08月09日08:32南方网岑英杰我要评论(0)
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调控间接压缩供应量多城一手房库存告急>

正当全国土地市场如夏季烈日般“火热”时,多城却呈现一手房供应告急的现象。据多家机构统计数据显示,除杭州以外,7月十大重点城市的库存同比全线下跌,其中北京和广州跌幅最大,都超过20%,而这种下滑态势仍在持续。

7月十大重点城市9城库存下跌

近期,土地供应市场如同夏季般“火热”,但与此同时,一手房供应却呈现“冷冰”。一线城市及部分重点二线城市的住房供应持续告急。

根据克而瑞对房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)的研究,供求比在0 .8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供不应求,低于0 .8则为供过于求。但从7月份来看,除了北京以外,其他九大重点城市的供求比均在1以上,其中广州由于受限价政策影响,供应数据急剧下滑,导致当月供求比出现4.45的畸高现象。

同时,在库存消化周期方面,往往被认为,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求。若以此为标准,南京、广州和深圳三个城市已经逼至6个月附近,其余的7个城市中,除了天津仍然在接近20个月的以外,其余6个城市均已不足12个月。

而事实上,重点城市一手房供应从前几个月开始就已呈现持续减少的现象。以广州为例,据某地产数据显示,7月份商品住宅供应面积为约64万平方米,远远低于4月份的92万平方米。

供应不足也导致了全国各地大量“日光盘”的涌现。位于北京大兴黄村的中建国际港项目在7月20日开盘时,就创下了1462套住房当日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日单一楼盘最高的销售成交纪录;同样位于北京的首开熙悦山、金融街融汇而也在7月开盘当日就售罄,就连高端别墅项目———北京鸿坤林语墅也在开盘日被抢购一空。福州市更在8天内连续创造了3个“日光盘”。

C R IC研究中心分析师杨晨青一针见血地指出,库存在快速下降,新增供应又持续减少,这一现状若不能明显改善,重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。

的确如此,重点城市市场库存下滑仍在持续。数据显示,除杭州以外,7月十大重点城市的库存同比全线下跌,其中北京和广州跌幅最大,都超过20%。

一年半前,应对调控开发量收缩

土地市场如此火热,为何一手房供应却如此冰冷,成为近期业界人士探讨的焦点。虽然观点不一,但大部分人认为,造成一手房供应告急的主因是两年前就开始的调控政策。

方圆地产首席分析师邓浩志认为,2010年的中央力求从金融、财政、税费等多方面对房地产市场进行全面调控,导致20 11年多家开发商不得不调整开发计划,收缩住宅开发量。经过一年到一年半的开发周期后,供应量持续吃紧的态势逐渐显现。

的确,2010年被业内称为“房地产调控年”。仅此一年,中央就连续三次加码房地产调控,陆续推出二套房贷款首付款比例提升、对房价上涨过快的城市实行限购政策、开发商拿地首付不得低于50%地价款等一系列政策。而在随后的2011年,调控政策进一步收紧,第二套住房首付款最低付款比例上涨至60%、限制非当地户籍居民家庭购房等。

“中央调控政策使2011年年底到2012年年初房地产市场相对低迷,开发商因此采取‘少拿地,缓开发’的开发策略,造成了如今一手房供应的短缺。”北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为,而之前有的城市部分工地的因为安全事故而被要求停工检查,也进一步延缓了住房的开发周期。同时今年上半年刚需、改善型住房销量较好,也消化掉大量适销对路的一手房库存。

当然还有其他原因。中原市场研究部总监张大伟表示,在地王迭出的情况下,开发商对后市抱有信心,再加上限价政策博弈依然剧烈,大部分项目受制于限价政策,延缓了供应。

此外,有业内人士指出,在中央限制房价涨幅的情况下,地方政府往往采取限制拿高价盘预售证的方式,从而对一手房的供应量产生一定影响。

限预售,供求矛盾或进一步加剧

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