2016年,广州楼市量价齐升,其成交火爆的氛围直到遭遇317、330两次限购政策之后才开始遇冷。据数据监控显示,前6个月(2017.1.1-6.13日),广州新房成交46043套,同比去年上半年(2016.1.1-6.30)的127722套,仅为其1/3。“红五月”原本属于传统楼市销售旺季,但在调控政策的影响下,今年5月广州一手供求两端大幅减少,其中新批预售3191套,35.86万平,新批宗数同比回落69%,5月网签7764套,92.02万平,成交宗数同比回落34%,为近3年来5月成交宗数最低值。

广州楼市从成交量上看,确实是回落了,但真的是量价齐跌吗?事实上,房价不降反升。5月,广州二手楼市网签均价环比均呈上升态势,越秀区网签均价为35627元/平,环比涨2.42%;海珠区网签均价为28485元/平,环比涨2.57%;荔湾区网签均价为24176元/平,环比涨5.99%;白云区网签均价为22786元/平,环比涨4.06%;增城区网签均价为13319元/平,环比涨3.91%;花都区网签均价为9740元/平,环比涨10.01%;萝岗网签均价区为19353元/平,环比涨17.73%;从化区网签均价为7625元/平,环比涨4.96%。在具体楼盘的表现方面,天河的骏景花园,最新放盘价约48000-52000元/平,3月新政后,价格上涨1000元/平,而年前骏景花园才38000/平,不到半年均价涨了10000元/平。金沙洲的恒大御景半岛,新政前均价23000-25000元/平,现今攀至27000-28000元/平,前后价差最高可达5000元/平。

当然,判断楼市的发展趋势不能仅看数据,还需要从各个方面进行分析,比如楼市库存、城市成长活力对于人才的吸引和土地政策,这些看似不太相关的因素与楼市行情息息相关。关于现阶段广州楼市成交低迷,刚需是否适合观望的问题,我们可以从以下方面进行解读。

广州楼市库存消耗只剩下5.8个月

截至5月底,广州一手住宅库存仅626.67万平,消化周期为5.8个月,整体处于供不应求状态,部分热点区域缺货问题尤其突出,黄埔、增城两区,库存分别只有2.6个月和2.9个月。而在去年1月底,广州去化周期还接近20个月,到去年7月底,广州全市一手住宅可售面积823万平,去库存周期8个月。鉴于去年广州去库存效果明显,目前广州楼市的去化周期降至不足半年,眼下广州住宅市场基本处于卖方市场,房子基本“不愁卖”。

广州不仅库存低,而且新货补给少。迈入2017年以来,楼盘缺货几乎成为广州几个区域共同的特征,特别是经过3月两次限购限贷政策之后,楼盘推新量更少。广州5月新批预售3191套,面积为35.86万平,同比回落69%。虽然市场供货减少,但网签面积仍高于新入市的新货面积,5月网签7764套,92.02万平。据不完全统计,二季度取得预售证未推出市场的新货,中心五区总共只有34万平,货量稀缺程度较高;外围黄埔、增城、番禺、南沙、花都合计为108万平,尚不足2016年四季度市场平均1个月的消化水平。而就全年来看,2017年广州市(不含从化)新增供应8万套,相比2016年近19万套的新货供应出现大幅下降。

楼市库存紧张,引发的是持续的恐涨心理。广州限购政策不断加码后,开发商取得预售证的困难程度加剧了市场供应的紧张程度,为了加速资金的回笼,开发商不惜兵行险招,而问题的关键是,购房双合同、房子硬性捆绑车位销售、提高首付(有楼盘甚至要求购房者一次性付完全款)等这些不公平的交易都不缺少买单的消费者。“谁能支付更多的首付款,我们就让其优先选房”。天河某楼盘的销售表示现在楼盘每次推货也就50套,楼盘选房会优先将名额给予首付比例较高的买家。

在现在的楼市行情中,不仅是开发商,二手房业主放盘心态同样强硬,虽然二手市场成交下滑但价格依然高企。增城新塘板块,有单体楼项目(只有几栋楼几乎没有小区园林)二手单位2016年8月底报价1.3万-1.4万元/平,2017年3月2万/平左右,今日报价已达2.2万-2.3万/平,涨幅约9000元/平。海珠的愉景雅苑2016年10月二手房放盘均价3.6万/平,现已经涨至5万/平。员村一带的二手房,环境较好的小区如美林海岸报价已上5万+元/平。

广州2016年外来人口增加37.9万人

据统计局数据显示,2016年末广州常住人口为1404万人,较上年增长4%,常住外来人口为534万人,较上年增加37.9万人。广州作为南方的一线城市,对人才有较高的吸引力。而在楼市中,有人口的地方就会有买房需求,这些不断增长的外来人口最终都会转化为楼市的潜在客户。有中介统计数据显示,目前广州约4成的房子被外地人买走,外地人购房是广州楼市有效增长的市场需求。甚至有分析认为,如果限外政策放松,估计外地人购房的比例可达5成。

据了解,南方人才市场每年接纳在广州就业的大学毕业生一直稳定在26万-30万人之间,近几年并没有明显波动。每年近30万留穗毕业生,无论是租房还是购房,都是房地产市场潜在的刚需客源。一般来说,留在广州超过4年的大学生便陆续有购房需求,毕业8年左右便会出现购房高峰。“购房后,很多大学生会从集体户口迁出,变成个人户口。”中国南方人才市场主任王世华说,房子对大学毕业生来说是成为新广州人的必经之路。这些增长的外来人口成为广州楼市消费力源源不断的补充,是广州楼市看涨的本钱。

广州住宅用地供应趋势收紧

近年来,对于如何抑制热点城市房价上涨,最被强调的措施是增加土地供应,但种种迹象显示,热点城市土地供应在减少。2016 年,房价快速上涨的16个热点城市中,住宅用地供应规模减少的现象非常突出,比如厦门、上海、广州、北京实际供地同比分别减少50%、48%、42%、31%。事实上,2013年以来,一线城市年度住宅用地供应计划完成率多数在50%左右。楼市需求还很旺盛,土地供给却减少了,供不应求的结果难道不是在助推房价上涨吗?

土地供应和楼价息息相关,土地供应减少,地价房价顺势而涨。1996-2004年9年间,广州中心六区住宅土地供应充足,每年供应面积均大于成交面积,楼价也一直保持在4800-5400元/平之间。2005-2009年5年间,土地供求关系出现逆转,供求比降至36%以下,楼价也从2004年的5340元/平快速攀升至2009年的11140元/平,楼价翻番。而未来2年,广州住宅供地面积呈递减趋势,2017年为565万平,2018年为495万平, 2019年为492万平,那楼价又会是怎样一番光景?

土地成本快速上升,同样助推楼价,其中地王效应尤其能导致房价阶段性非理性上升。个别及部分地王的出现对整体市场楼价的影响可能有限,但对地王周边楼盘的影响却不容忽视,地王的诞生往往会成为周边一、二手房价应声上涨的催化剂。2009年6月,城建以15323元/平的楼面价拍下珠江新城的“地王”,直接将珠江新城04年还不足3100元/平的住宅地价拉升4倍。2017年以来,广州接连拍出高价地。3月增城拍出地块楼面价高达2.4万/平,有专家称,未来增城房价或将破4万/平,3月海珠拍出楼面价5.5万/平,创了广州地价新高。出于对利润率的保护,广州这些高价地项目或将会激发开发商的提价意愿。

楼市低迷成交萎缩 那刚需适合观望吗

自3月两次调控政策之后,各项数据都在显示广州楼市成交低迷,甚至有不少专家声称房价会下降,那现阶段的楼市适合观望还是出手购买,方圆地产首席分析师邓浩志认为,“现在也不适合观望,该出手时还是得出手,只是策略不一样。去年楼市价格不断上涨,要尽快出手。现在市场价格平稳,要’择优出手’,所谓的择优出手就是可以选择比较好的项目。我相信未来一段时间,楼价基本平稳,个别手头比较紧的二手业主和开发商可能会选择降价出售,在这样的情况下,可以选择有优惠的项目。总结来说,就是位置好、价格好的项目可以买。”

关于楼市成交下降的问题,明源地产研究院首席研究员刘策认为,市场并没有进入拐点,目前市场成交量下降是阶段性政策性导致的结果,长期仍看好房地产市场,尤其是一线城市。随着资金面的收紧,以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控,多数城市房价短期涨势将得到抑制,前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期内仍将继续下跌,但房价上涨的压力仍然存在。