广州限购限贷,要求外地人要满5年社保才有购房资格,而且限购1套住房。于是毗邻广州中心区域的增城一度成为刚需的首选,不过随着交通日渐完善、富士康落户等政策利好,经过几轮补涨的增城房价与市中心差距越来越小,动辄2万+的二手房,动辄2万5+的新房,早就不再是价格洼地。在这样的背景下,佛山和从化成为更多刚需考虑的首选。但结果是否真的如刚需所愿?

佛山楼市怪状:二手房反超新房 1天反价40万

2015年之前,佛山的房价并不高,广佛交界处均价不到1万。2015年后,随着广佛同城化的推进,限购的全面开放,佛山楼市爆发了,其中以千灯湖板块为最甚,楼价甚至比肩广州中心区域,热门板块房价向3万+看齐。2017年3月,在佛山限购升级,广州限购限贷趋严的影响下,佛山不限购的二手房开始成为香饽饽,优质二手房价格甚至反超新房,有二手房开价4万+。

据数据统计显示,3月23日至4月23日,仅佛山禅城、南海、高明和三水4区,二手房成交套数达到7452套,日均成交量超过248套,这明显高于此前的日均157套。其中,禅城和南海两区表现最为亮眼,禅城共2047套,南海共4368套。而3月25日至4月23日,佛山全市一手住宅累计销售6709套,相比较新政前一个月,全市累计销售10936套,环比下滑38%。

佛山二手房的热度除了表现在成交套数的强劲增长之外,价格的涨幅同样让人咋舌,最高二手房报价接近4万/平。部分区域的二手房报价已接近新房,与广州二手房的价差也在缩小。禅城季华路、亚艺湖板块二手房报价为2-4万/平,金融高新区报价为2.8-3万/平,禅城环湖片区报价为1.8万-2.2万/平,顺德北部片区报价为1.4万-1.8万元/平,其中桂城千灯湖地铁站附近价最高,报价为3.5-4万/平。

佛山不仅二手房价格高企,而且业主惜售心态明显。据Q房网的中介透露,优质项目二手房业主提价现象明显,“中海寰宇天下一套本来开价约290万的3房户型,第二天就提到336万”,“保利花园三期本来开价约270万的3房户型,第二天就升到340万”。“ 还有更夸张的,中海万锦豪园170方原来报价480万,业主反价竟然加了100万”。据悉,今年春节后,佛山热门板块的二手房业主升价动作就很频繁,只是在325佛山新政之后达到鼎盛。

如今,随着地铁、轻轨开通的利好消息,加之广州和佛山限购区域的限购升级,离广州较远的三水区和高明区,房价也上涨明显。如今三水新房均价已经超过1万,并且因为购买条件门槛低,投资价值高,受到投资客的热捧。

位于三水的恒大御湖郡,临近尚未开通的佛山地铁4号线,原计划3月26日开盘,宣传价8888元/平。不曾想到3月25日佛山发布限购政策,最终开盘价不仅升至12000元/平,而且还遭到疯抢。早在开盘前,郑先生就和销售联系好要去看房,销售还承诺说会在开盘当天安排车接送。熟料,开盘前遇到限购升级,对楼市不甚敏感的郑先生后知后觉,还一直等着销售给他安排车。直到在开盘当天上午10点,销售发信息说要郑先生在11点前赶到,否则就没有机会了。因为时间赶不及,郑先生就这样错过了。第二天,郑先生看到 “佛山非限购区域某楼盘800套1天卖光,售价1-1.3万” 新闻,才知道行情有多严峻。据说客户当天天没亮就去守着抢房,比销售还积极。

佛山限购升级,遏制了限购区域的投资客,同时也助长了二手房和非限购区域的楼价。据数据显示,去年3月三水新房成交均价为5896元/平,而今年3月新政后,各大楼盘价格已经破万,连销售都咋舌:“楼价几乎翻了一番,在三水从业多年,没见过这种情况”。目前,在狮山、三水、西樵等非限购区域,已难觅均价低于1万/平的楼盘。3月份,高明、三水两区成交套数分别环比增长227%、332%。

从化均价已破1万 刚需能否克服距离问题?

相对广州其它区域,从化楼价较低,目前看来,的确处于房价洼地。如果仅从价格一方面考虑,确实颇具吸引力,而且从化环境优势可圈可点,不过与市区相距甚远的距离始终是硬伤。

从环境方面来说,从化具有天然优势。从化境内拥有100多个湖泊水库,180多万亩青山,森林覆盖率达69%,空气质量在广州各区名列前茅。从化还是国内唯一通过世界动物卫生组织和欧盟认可的“无马疫区”,香港马会正在区内打造符合国际标准的马匹运动训练场。

从距离方面来说,从化离市区太远,但随着未来交通建设的完善,将得到很大的改善。从化距离广州中心城区约40公里,未来“三横两纵两线”交通路网的交汇,从化将成为广州北部的交通枢纽,大大拉近与市区、市外地区的距离。从从化街口到天河CBD的广州北部快线全长约47公里,有望在今年内动工建设,建成后从珠江新城到从化不到40分钟。此外,备受瞩目的广州地铁14号线两到三年后建成通车,住在从化的居民最快半小时可到达市区。

除去环境优势,交通条件改善之外,广州两次楼市新政后外地人仍可以在从化购房的政策,都不断在助推从化的楼市价格。3.30新政前一个月,从化一手楼住宅成交均价为9895元/平,3.30新政后,从化一手住宅成交均价为10068元/平,环比上涨1.7%。在市场成交方面,目前有地铁14号线加持的楼盘纷纷破1.5万/平。

迷茫的广州买房族,要何去何从?

对于目前的楼市现状,中原地产项目部总经理黄韬认为,回归到价值本身,商品定价都符合市场需求,价格贵贱都有理可依。如何评判如今的楼价是否值得,只能说这是市场调节的结果,价格反应的是市场的真实情况。如今,不仅是增城,从化的楼价也都涨过一轮了,换句话说,目前的楼市无所谓性价比之说。不过,从另一方面来说,现行的楼市政策对投资客打压得更多,有利于市场价格的稳定,这对于刚需客是好事。经过楼市补涨,我们也能看得到,卖得贵的一般配套较完善,便宜的要么比较偏远要么配套有所欠缺。在这样的楼市现状下,刚需客要接受这个事实,买到适合自己的房子才能做到物有所值,单价买不起的,可以从面积上加以控制。

对于如今二手业主反价不卖的情况,黄韬认为这是阶段性的。“如果成交持续在低位徘徊,一段时间之后,肯定有业主需要用钱,需要改善要卖一买一的,这部分业主最终会降价。从楼市调控经验上看,在调控初期,价格一般稳定,但随着成交量下降,价格会随之下降,除非成交上升,价格才会上涨。目前楼市的调控力度很大,所以我认为楼市很有机会进入量价齐跌的阶段。”

关于刚需应该如何在增城、从化和佛山三个板块中做出选择,方圆地产首席分析师邓浩志认为,“我觉得增城仍然是价格洼地,3月份增城拍出2万4的楼面价,新塘以后肯定是3.5-4万/平单价。从长远看来,如今增城2万左右的价格并不算高,刚需仍然可以选择增城。目前增城均价2万出头,从化均价1万-2万,佛山均价2万-3万,这三个区域刚需都可以考虑,地铁等配套都在逐步完善。如果具体到某一个片区的选择,还要取决于支付能力,有能力想要方便的是配套较为成熟的佛山,看前景的是增城,资金量较少可以选择从化地铁沿线。”