增城被推至过高的房价是否还有接盘侠

在330新政之前,增城作为广州两个不限购的区域之一,近两年来房价涨势惊人,无论是新房还是二手房,价格翻番的比比皆是,尤其是2017年的317新政更是将增城的房价推至新高。317新政规定除去增城、从化两个区域,广州其它区域购房条件从3年社保变为5年,这导致大量刚需和投资涌进增城,直接拉高增城房价,小半年内,甚至有楼盘涨价10000元/平。

不过这样的楼市疯狂,在330新政出台后得到了控制。新政对增城、从化实施了限购政策,外地人在从化、增城限购1套。广州二次楼市新政有效遏制了增城的投资客,同时5年社保和交易限制门槛也有力限制了市区房价的增速,那么在这样的情况下,已经被推至过高的增城房价是否还有接盘侠?

增城新盘价格主要以2万+/平为主

2017年以来,经历过两次楼市新政的洗礼,曾经处于房价洼地的增城早已让人高攀不起,很多新盘都经历了从开盘价万元以下/平到如今超过25000元/平的蜕变。目前,除去距离、交通等劣势较为明显的楼盘,增城新盘价格主要以2万+/平为主。

317新政颁布后,作为不限购的增城,抢购的火爆程度蔚为壮观。即使有楼盘直接将首付提高25万,也阻止不了大家争相跑去增城抢房的步伐。新政后首日,新塘楼盘从早上5点就有买家排队,楼盘开售方式按先到先买,与摇号无关,有增城项目开盘不到1小时就卖了9成。

不过,与317新政后的疯狂相比,330二次楼市新政之后,增城部分楼盘的销售中心用冷冷清清形容并不为过。腾讯房产小编在4月17日下午2点在317新政首日遭到疯抢的增城某些楼盘现场,看到的销售中心只有零星几个人。

尽管新政之后,增城购房者热度大幅降低,但是楼盘并没有降价,在小编走访的增城5个楼盘中,并没有发现新政后降价的楼盘,其中有一个楼盘在新政后还涨价500元/平。位于新塘牛仔城对面的某楼盘,距离地铁13号线官湖站2公里,4月15日开盘价为22000-27000元/㎡,项目首付门槛高,除了给备案的首付款外,还捆绑车位销售,另外还要签装修合同。谈到是否担心有价无市,增城的开发商大多表示,因为房源不多,所以并不着急。

但事实是否真的如开发商和业主所料想的那样乐观,我们一起看看成交数据。据腾讯房产广州站监测的数据显示,3月18日-4月9日期间,增城以913套网签量雄踞全市成交量第一,但和新政前3月19~31日期间成交的2050套数据对比,已算是呈陡坡式下降。其中除了3月31日有218套成交外,其后一周每日成交数都不过两位数。

二次新政后 询价增城二手房的买家减少

317新政后,不限购的增城不仅一手房价涨势触目惊心,二手房市场同样让人心惊肉跳。不过值得注意的是,增城二手房价的大幅变动,并不完全受益于新政,早在今年年初,其房价就开始涨,只是新政的推出,对房价有了大幅拉升,有夸张的二手房,半年内涨价108%,业主再三坐地反价的事也屡屡发生。目前新塘附近二手房均价在2-2.5万左右, 而3月最新一轮拍地已有地块楼面价达到22743元/平。

增城楼价水涨船高 ,究其原因,是多个利好消息的叠加效果显现:广州东进政策、富士康落户建厂、地铁13号线今年年底开通、穗莞深轻轨明年开通……政策、规划和交通的利好成为了增城楼市的催化剂。

据中原地产凤凰城开发区的二手房销售中介介绍,年前新塘附近的二手房均价在1.6-1.8万元左右,年后上班前10天价格也比较稳定,但到2月中开始,价格开始大幅上升,业主反价的现象变多,基本上两三天升一次价,一套房子在两三天内涨价20万的例子不在少数。

目前,凤凰城朝向好、装修佳、楼龄不高的二手房均价已经去到2.8-2.9万。据链家的数据显示,2月成交的二手房均价大多在1.7-1.8万左右,而新近挂出的房源中,2.7万、2.8万均价的房源都不在少数。与此同时,在13号线附近已经很难找到2万/平以下的二手洋房。而在两三年前,新塘大部分楼盘开盘价不过8、9000元/平左右,两三年间价格翻涨2倍左右。

不过,和新房一样,二次楼市新政对于增城二手房的冲击同样明显。330新政限购增城后,二手楼市的成交量数据也大幅下降,而这种情况也得到了二手房中介印证,“330新政之前,每天至少会有1套成交,二次新政后10天都没有一套成交。”二手中介介绍,317新政后,凤凰城二手房均价涨幅在1到2千左右,330新政后,二手房价格并没有下降,有些楼盘甚至总价还有2-5万左右的升幅。只是二次新政前是卖方市场,二次新政后,来询价的买家少了,有意愿放盘的业主增加了。

涨价之后,增城房价还有比较优势吗?

广州二次楼市限购规定外地人在从化、增城限购1套,居民家庭新政后购买的住房(含一手和二手),满2年才能转让;法人单位需满3年才能转让。这些措施对于利用高杠杆的炒房者杀伤力不容小觑,直接导致投资分子数量急剧下降,但对于刚需的伤害同样存在。

笔者有一位同事,计划买一套婚房,首付预算50万,他原来一直关注增城楼市。317新政后,他实地考察增城的新房和二手房,发现地段稍好的房子,新房单价去到2万5,15年楼龄以内的二手房也要去到2万+。同事表示,他已经打消到增城置业的念头。其中最让他感受明显的就是,新塘13号线温涌站附近12年楼龄电梯房,单价2万2,周围全是工业区,业主还惜售。而同样是地铁上盖,还是已经通车很久的大石站,10年楼龄的新月明珠花园,单价2万4。同事笑言,“如果让你选,结果一目了然。”

从目前的市场环境看,想要在增城入手好一点的房子,无论是一手房还是二手房,均价均要2万以上,高的甚至超过3万。而2万/平左右的价格,能在番禺、海珠、荔湾等地方买到略有楼龄但交通配套齐全的二手房,以广州中心区工业大道片区为例,那里的二手楼梯房也才2-2.5万/平。从单价上看,相对市区楼盘价格,增城的房价确实存在虚高问题,在腾讯房产广州站日前统计的调查数据显示,有7成原打算置业增城的人选择观望,6成人直接放弃购买增城房子的计划。

关于市场真实的反馈,成交数据无疑最具说服力。据广州中原地产研究发展部监测,317新政实施后,在大部分区域成交均大幅减少的情况下,3月19~31日,增城共成交2050宗二手住宅,超番禺成全市第一。330二次新政后,4月3日-4月9日期间广州全市住宅网签1570套,对比3月27日-4月2日成交的5535套减少了3965套,环比下跌71.64%,其中增城成交312套,对比上上周成交的1902套,环比下跌83.60%,降幅明显。

未来,你还会去增城买房吗?