“卖一买一”可支配资金充裕 更划算?

日前看到一个引起热议的换房案例,拥有一套小两房的陈女士想要换面积大一点的住房。陈女士的房子市价约96.5万元,还欠银行20万元。目前陈女士手上只有100万元的闲余资金,除此之外,陈女士还有供楼和生活开支压力。那么针对陈女士这样的情况,应该是先“卖一买一”,还是“买一卖一”?买卖前后不同的顺序里隐藏着大学问。

第一种情况:“卖一买一”资金更充裕。如果陈女士先“卖一买一”的话,那么陈女士的买房资金就有76.5万元+100万元=176.5万元。按现行房贷政策,卖掉旧居后,陈女士就算是首次置业,可获得8.5折利率,首套房首付只需3成。假设陈女士购买一套360万元的三房,首付108万元,向银行贷款252万元,供20年,月供15497元左右,总利息支出约119.94万元,除此之外,陈女士还剩68.5万元可支配资金。同时,由于还没有买房,所以陈女士卖掉的房符合“满五唯一”条件,不仅陈女士可免增值税和个人所得税,而且买家的税费也较低,市场吸引力更高。

第二种情况: “买一卖一”首付压力大。假如陈女士“买一卖一”的话,一来原有的储蓄不够付首付,二来算是二次置业,要付7成首付,贷款利率上浮1.1倍。如果贷款20年,陈女士首付必须凑足252万元(陈女士原有100万,还需再借152万),第二套房月供7362元,总利息支出68.69万元。另外,陈女士再卖掉手上这套房,房子证满2年但不是唯一住房,可免增值税,但要按照1%缴纳个人所得税,假若这个税费由买家支付,陈女士虽无需支付,但对买家的吸引力较其他免缴增值税和个税的房源要低一些。卖完房子后,陈女士手上资金为:96.5万元(卖房所得款)-20万元(首套房银行欠款)=76.5万元,然后,偿还买第二套房的钱,尚欠:152万元-76.5万元=75.5万元。

对资金不充裕的换房族来说,“卖一买一”可以缓解资金紧张的问题,但是否“卖一买一”就真的是百无一漏,也并不见得。

“卖一买一”不见得就划算

买房、卖房从来就不是一件简单的事情,尤其是在房价浮动大的热点城市,买卖周期、顺序的不同都会带来不同的后果。如果提前把旧房子卖了,新房又迟迟找不到,而与此同时,被卖掉的旧房和目标新房的价格都在不断上涨,那这时你就会陷入很被动的局面。

春节前,着急要换房的叶小姐在没有完全了解市场行情的情况下,就片面听信中介的建议,把自住的楼盘以低于市场价的价格放盘,她计划把卖房的钱加上自有的25万现金,就能换一套大一点的房子。不曾料想,自己的房子很快就找到买家,并迅速签订了买卖协议,可是计划要买的房子却迟迟未找到。当初中介说年后会有大批房源放出,可如今看遍了整个市区都没有合适的,而且随着房地产旺季3、4月份即将到来,楼盘价格会惯性上涨,自己当初卖掉的房子如今价格也在不断上升。

在房价瞬息万变的市场环境下,不仅买房子,卖房子也要讲究策略。入市前,要充分了解市场行情,计算自己买入房子的时间,避免买卖的交替间出现“空窗期”,导致自己原来卖出去的房子涨价了,目标新房也不断见涨的局面,造成双重亏损。

“卖一买一”心理压力大

市面上还有一种“卖一买一”的情况,具体为卖家还欠着银行的尾款,需要买家自己去赎契后才能完成交易。因为中间出现了常规买卖合同之外的流程,所以有很多买家就会存在顾虑,担心交易的过程发生变异给自己带来不必要的损失。而对于赎契的情况,中介一般会建议三方按照“合同——网签加按键——出同贷书——我方垫资赎契”的方式做,但毕竟存在不确定因素,所以也会有买家表示,即使钱给到了银行,但是赎契的时间并不完全可控,而在这期间就会有可能生出变动。

当然也有胆大者,李小姐就是一位。李小姐的卖家是个生意人,他的房子评估价230万元,因为资金周转需要就以100多万元抵押给了银行。李小姐看中这套房子的时候,卖家觉得自己的房子需要赎契比较麻烦,所以开价就只有220万元,最终双方以215万元成交,交易价格明显低于市场价。谈到这一次交易的成功,李小姐坦言,我们算是比较幸运的,“我们在交易的过程中,卖家直接让我们跟银行交涉,他只要我们帮他还完钱就可以了。银行方面也比较配合,答应我们办转按,后来签了贷款合同那家银行迟迟不批,他们还建议我们去别的银行贷款,最后没办成转按而是改成垫资赎契了。赎完楼之后,我们和卖家、中介一起去银行拿了涂销证明,并交由中介保管,一切都很顺利。”“买房双方有时候除了条款合约,还需要彼此理解,我们申请的贷款好长时间都没有批下来,让卖家久等了,好在他理解,过完户就把房子交给我们装修了。”

这种“卖一买一”需要赎契的情况会比正常的交易流程复杂,从感性的角度出发,李小姐的建议就是,你需要衡量你有多想买这套房子,才能忍受这期间的担忧害怕。而从理性地角度出发,就要做好各方面准备,包括银行情况的核实,订好明确、具有法律效力的合约等。

卖房不简单,这些利弊你要注意

卖房不简单,涉及的金额较大,而且在楼市风云变幻的热点城市更要细细掂量,大到国家政策、区域发展,小到房子的格局小区的优劣势等都需要考虑。

吴先生手上有几套房,想出手其中一套,但是想着自己所在的城市房价不断上涨,所以就犹豫着要不要再等等看。于是他咨询了做资深房地产研究的朋友,得到的建议是出售。原因在于,房子所在的地段在未来几年都不是城市规划的重点,整体的发展会比其它几个区域慢;房子所在的小区与地铁口超过了15分钟的距离……综合这些因素,吴先生的朋友认为房子可以出售,只是在卖出的时机上可以再等一个月,因为最近一段时间楼市处于量价齐升的时段。

当然,卖房子除了考虑这些外部条件之外,房子本身的内在因素也是需要考虑的,比如想要售卖学位房,至少需要证过5年,否则就需要交纳全额的营业税,普通的房子也要证过2年,交易的税费才会比较低。而随着生活水平提高,人们对居住环境要求不断提高,面临换房的人越来越多,那买房前后的顺序应该如何安排,小编整理了以下资料,供大家参考。

1、买卖同步。利:最大可能地缩短升级住房的过渡期,换房战线短,省心又省力。弊:买卖同步难度大,既要把握旧房的合理售卖,又要兼顾对新房购买时机的把握。

2、先卖后买。利:可以增加购房款,减小资金压力;还可以享受首套房政策,降低换房成本。弊:旧房卖掉居住或成问题,而且房子的价格变化比较大,在等待买房的过程中,可能旧房子价格涨了目标想要买的房子价格也涨了。

3、先买后卖。利:不用担心新房价格不断涨高,另外也能解决居住的顺利过渡问题,老房子也可以等待市场时机合适再卖。弊:旧房没出手就买新房,对资金储存量要求大;新房属于二套房,不能享受首套房贷款利率,换房成本也相应增加。