龙湖多年来的小心驾驶 就是为了迎接这个大机遇啊!

站上千亿新台阶的龙湖,在2017年中期业绩会上,调升了全年销售目标:1500亿元。龙湖就像个老司机小心开着车:这次提速它油门踩得果断,但并不冒进。

仔细审视这位老司机的行车记录,会发现他还有很多小心的好习惯:胆大心细,上半年拿地数量40块,比去年同期16块上涨150%,净负债率却降到56.2%;目视远方,投资性物业租金上半年增28.8%至11.4亿,2020年商业租金目标60亿,长租公寓20亿……

小心,注重将驾驶状态保持均好,正是龙湖过去及未来,一直奉行的发展思路。当下房地产市场不断呈现周期性和政策性,企业唯有小心驾驶,才能行得稳,走得远。

而在远方,龙湖笃信中国房地产这条大路,将迎来时代性的大机遇。如龙湖集团董事长吴亚军所言,现代化、城市化背景下的人口迁徙,在中国版图上重新分布,会带来房地产新一轮发展动能,龙湖对行业充满信心,将为这个机遇做好准备。

以下为2017年龙湖地产中期业绩发布会,龙湖集团董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶答记者问实录:

关于市场

Q:管理层曾表达对明年内地房市谨慎乐观,行业周期到明年可能开始变化。请问这个观点是不是没改变,公司是否做准备,今年销售额提升这么高,明年是否有很大下滑?

邵明晓:按过去几年看,基本每三年一个周期,跟调控有关系。不过,当前调控方式跟过去最大不同在于因城施策,同时也可明显看到,房地产调控是在平衡中进行,主要看经济增长速度,包括新旧动能转换。

同时,我们也高度关注长效机制,现在已出现端倪,比如北京出现共有产权,降低很多人进入大城市的买房门槛。第二,租售同权在很多城市也已开始,租房可作为落户城市的条件。再就是房产税也在紧锣密鼓铺排中。面向未来,整个市场房价像去年这种涨幅,肯定不会再有。

综合上面几个因素,我们判断明年房地产市场比较平稳,在这当中,我们更关注微观,关注城市之间的轮动分化,比如当前一线城市和领先二线城市,房价很高,但一些普通二线城市会有机会。

吴亚军:我们对房地产行业依然充满信心。在人类的历史上从来没有出现过,像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程,这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没有完成,尤其是城市化伴随的人口在中国版图上重新分布,会给房地产带来新一轮的发展动能,龙湖已经为这个机会做好准备。因此,房地产行业从近期来讲,是看供求、看货币,但是中期要看城市的产业结构,长期是看人口迁徙,包括人口的流入流出和素质结构,能否匹配消费升级和新旧动能的转换,产生新的全球产业竞争力。

从中长期来讲,我们对这个行业充满信心,要抓住时代的机遇,但是从短期来讲,需要小心操作,因为行业还是会呈现出周期性和政策性,当遇到政策调整的时候,一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

Q:能不能具体的讲一下“新旧动能转换”是什么意思,跟龙湖的布局有怎样的关系?

邵明晓:“新旧动能转换”政府已全力推动,过去中国经济的增长高度依赖于基建、投资和出口,近几年中国通过产业升级和城市化进程对城市群进行重新布局,实现拉动内需,刺激消费。在此过程中,房地产起了十分重要的作用,一方面解决了居民居住的需求,另一方面也带动了上下游行业的发展。

房地产企业的机会在哪里?中国已经开始布局“十纵十横”的高铁网和城市内部网格化的地铁网,我们关注到了一些大城市,轨道交通的总里程都规划在500公里以上,甚至有个别城市达到了700公里。这些带来什么呢?未来会出现大量空间上、交通上的节点,由此很多新的产业布局就会实现。

现在很多城市的进入门槛在降低,一些城市已经开始出台政策,吸引年轻高素质人群。未来14亿的人口中,大约有10亿的城市人口会重新流动,更快地向城市集聚。对龙湖来讲,我们现在已经具备比较全面的能力,包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力,还有TOD项目的建设和运营能力。龙湖很多天街都是地铁上盖,不久前我们在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。我们会根据这些新形势做铺排,相信未来还是有很大的机会。

Q:现在内地周期是处在一个怎样的阶段?龙湖下半年铺货,会集中在哪些地方?对利润率会有什么样的影响?

邵明晓:今年上半年我们看到市场依然非常火爆,背后的原因在于,过去的两年去库存的效果非常好,我们看到一线和二线城市库存的量,都是不足10个月的,而像2014年,大概是在16个月左右。这些大城市的需求很旺盛,供给却没有那么多,所以导致市场在上半年依然非常火。

但是我们也关注到,很多城市开始通过行政手段实施调控。其次,货币政策,包括未来的长效机制,还是希望房地产平稳,这是我们对整个周期的判断。今年下半年,有一些城市可能慢慢地往下走,从龙湖的节奏来讲,大量的货前置到上半年供出,所以上半年我们的销售非常强劲。从现在看,一些热点城市的市场热度依然比较高,包括土地市场的热度比较火爆,。相对来讲,龙湖在环渤海、长三角、华南和西部的布局供货相对比较均衡,我们会根据市场情况加快去化。

关于投资

Q:年初管理层曾提过,因为去年拿地比较多,今年会减缓拿地节奏。但上半年拿地超过千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的倾向?接下来是不是也是这个思路?

邵明晓:上半年我们拿地总权益面积646万平方米,销售额926亿,回款表现也比较好。主要的原因在于去年下半年,我们已预判到今年市场状况将是前高后低,所以对今年供货节奏做了相应调整,把三季度的供货都提前到了上半年。因此,整个上半年的销售非常好,恰好又赶上在我们的目标城市有合适的土地供应,所以就买下了。后面拿地节奏,我们会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策,我们的净负债率将控制在60%以下。

Q:怎么看待当下的土地市场?公司会不会去考虑拿自持的地,主要集中在哪些区域?龙湖的货比较集中在限价的一二线的城市,对毛利率有何影响?

邵明晓:龙湖一直聚焦一线和二线核心城市,择机进入到大都市圈的一些周边城市,这个策略没有变。今年上半年,我们回款、销售情况都非常好,所以抓住了一些机会,在目标城市做一些布局。从下半年来看,我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不错的,2016年买了770万方土地(权益口径)2015年是买了320万方土地(权益口径)。这些地,都满足了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来,我们还是会按照这个标准,来铺排我们的土地指标。

关于财务

Q:今年龙湖第一次派发中期股息,这个政策会不会一直持续,全年派息计划是怎样的?

吴亚军:关于派息率,我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策,我们会相对稳定,不会轻易下调,除非遇到特殊情况。今年中期派息后,今后会在上半年、下半年分别做派息。

赵轶:过去连续三年,龙湖每年提升分红比率5个百分点,2016年派息率达到35%,现在还没有确定会不会提升,但至少不会降,我们会在2017年全年业绩发布的时候确认,而且如果整个行业比较健康的话,有机会进一步往上提。

Q:今年下半年龙湖融资计划是怎么样的?

赵轶:下半年龙湖有一些融资计划,比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度,在7月份成功发行20亿元,我们下半年可以有选择的在合适窗口发行剩下的60亿元。如果下半年还有美元债机会,我们可能会再申请额度。

明年一月份,龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回;明年四五月份,龙湖会有20亿人民币点心债到期,这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时,龙湖会进一步拉长账期。未来,龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下,整个发展基于健康的业务支撑。

Q: 7月龙湖发行熊猫中期票据,起初文件显示五年期和三年期票据是10个亿,最后发行五年期3亿募集资金,为什么?龙湖怎么评判发债窗口好坏?龙湖可有考虑内地abs市场?

赵轶:回顾整个发债过程,其中有双向回拨机制。龙湖中期票据初始发行规模是10+10,即5年期、3年期各10亿元,但在发行过程中监管机构赋予权利,根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般,龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控,难能可贵。在银行间市场,只有真正优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发行的额度不会太大,会陆陆续续把60亿的额度用完,有效期大概是两年,会给我们充裕的战略空间。

另外龙湖在国内的融资渠道,除了直接融资外,我们还强调开发贷融资,龙湖跟四大国有银行都是战略合作伙伴,此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平。龙湖目前约有700亿的银行授信,已使用额度是200多亿。所以龙湖不会过分依赖某个渠道,某个渠道好的时候,我们多用用。某个渠道遇到困难,或者遇到市场波动,我们就不去碰。

关于ABS本质上还是债务,所以龙湖可能会关注,但是我们会根据现有渠道做成本和收益的比较,做权衡。未来如果中国真正推出权益性的REITS,我们会考虑,用我们的商业资产去推动尝试,推动整个公司向前发展。

关于创新业务

Q:一线城市因为空气污染原因,很多刚毕业的学生可能会望而却步。比起之前,租住的需求会不会有下降?对于冠寓项目的前景会不会带来影响?

邵明晓:我们目前在成都和重庆冠寓开业量比较大,市场反映非常好,出租率非常高。接下来我们会在一线城市开,污染实际不是特别关键的因素,首先,北京一直在进行空气质量改善。第二,很多年轻人还是向往在一线城市工作,因为那里的机会包括收入、成长性都比较好,所以我们也非常看好这些高量级的城市。冠寓是龙湖的一个主航道业务,会持续深耕。

关于香港市场

Q:龙湖为什么选择合景泰富合作开发启德地块?这个项目的进展如何?

邵明晓:香港项目是战略性获取,因为龙湖看好大湾区,另外启德项目我们和合景泰富合作,合景泰富做产品品质我们非常认可,在北京我们就有合作,所以有这样的机缘,就拿了这个项目。

香港本身开发的流程跟内地完全不一样,这是一个非常成熟和专业的市场,因此这个项目我们不是特别着急,慢慢的理清,把定位做准,把品质做出来,稳扎稳打的去做。

Q:龙湖还会继续在香港拿地么?未来会不会也参与一些其他的项目?

邵明晓:我们看香港,更多是看整个大湾区未来的机会。我们判断在未来五到十年,大湾区将会成为中国经济重要的引擎,在全球范围内的影响力也会比较大。香港是大湾区非常核心的部分,所以我们认为是个合适机会,但是香港我们刚刚进入,不会一下就特别重仓,可能会逐渐地理解这个城市、理解客户,再把我们的产品开发出来,就像我们在深圳、广州的做法。至于大湾区的其他地方,我们会更加关注,也会增加一些布局。

关于合伙人

Q:合伙人制度作为激励的基金会多少?大概会占到多大的股份?

赵轶:合伙人计划,我们内部有一套评价体系,每年会根据公司的业绩,从归属于股东的核心利润中提取3-4%作为资金池,来激励合伙人,有可能是现金的方式,也有可能是股票的方式。

Q:龙湖在这个时间点,推出合伙人制度后的考虑是什么?为什么不做跟投,向一线人员做更多的倾斜?

吴亚军:合伙人制度就是一个分享机制。房地产是一个高资本门槛的操作,虽然跟投机制可以增加对操盘的项目经理、项目团队的约束和激励,但是对于整个公司来说,我们有一个口号叫“一个龙湖”,也就是对于其他人员,或者非项目操盘的人员,也需要全面的激励,所以我们采用现在的模式,而不是在项目层面跟投。

跟投的模式对于行业上行周期来讲,激励是很充分的,但是下行周期,对于职业经理人的保护却是不够的,所以我们没有用这个模式,这也是来自于我们对于行业的认知,以及龙湖自身的价值观。

同时,合伙人制度不局限在高管,也有一些不是高管层,而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过选举产生,我们设有门槛,加入龙湖要两年以上,所以有些新加入龙湖的高管,也没有资格加入。这套制度是基于未来的竞争力,为公司涵养人才考虑的,涵养的是具有企业家精神的人才,从现在来看,对公司的管理层还是实现了一个正向的激励。

龙湖多年来的小心驾驶 就是为了迎接这个大机遇啊!

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