【侃房哥】频出地王?不是价格高就能称王呀

腾讯房产讯 最近各地王的新闻刷屏不断,看到开发商像卖白菜一样抢地,对于他们对未来楼市的看好和他们的赌徒心理,哥不得不给一个赞。但是单凭价格论地王,估计很多地块不服,买得贵,还不如卖得好呢!

最近有新闻报道,6月首周一二线城市拍出12宗地王 比2013年全年多一倍,看到上海、深圳红红火火的抢地大战,广州人民表示很是忐忑,别人家都那么热闹了,广州还那么安静,搞不好最后会憋个大的啊。别方,业内人士说了,广州近期会出地王的,大家等着呗。

【侃房哥】频出地王?不是价格高就能称王呀

其实啊,哥在想,究竟有多少购房人民对地王是关心的,按照平均开发周期,2016年多数地王项目要到2017年下半年到2018年上半年才入市。到那个时候,广州房价什么样子都不知道呢,搞不好,大家都已经买房安家,坐等房子涨价呢。地王诞生当下,购房者的关注点,并不是在地王本身,更多是地王对周边项目价格的影响,因为往往很多时候,地王一出,区域房价也会立马进一步走高。盼着房价降的购房者当然是不喜欢地王的,但是最终还是要为它买单,也是憋屈。

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而那些高调拿下地王的开发商,无论多不缺钱,终究要面临的问题是:如何面粉转换成面包,再卖出去。按以往的经验来说,也不少开发商拿下地王,只是拍地的时候刷了一把脸,提高一下知名度,就把地王丢一边晒太阳去了,两年后,地王又走上了拍卖之路。不过,哥看着国家一边防止房价一飞冲天而做各种限购举措,一边“国家队”在拍地会上大肆买地造地王,算是哥愚钝,读不懂这是想房价涨呢,还是想房价涨呢。

欲戴王冠,必承其重。成为地王后的地块,就应该完成地王的责任,造出好品质的项目,带领周边配套一起飞,也不能单单因为价格贵,就称王呀,已纯粹的价格论高低,没啥意思。今天,我们就翻一下旧账,看看2014年、2015年广州的地王,看看它们是否已经混出一片天。

2014年全年广州市土地成交金额超841亿元,超额完成年初定下800亿元的目标,同比2013年762亿元增长10%。2014年广州土地市场的总溢价率仅有10% 。

2014年广州年度总价地王白云红云涂料厂地块-越秀星汇云城 ( 详情 图库 团购 点评 )

【地块概况】整个地块包括AB3103004、AB3103067、AB3103083、AB3103085,土地用途为二类居住用地(R2)、中小学用地(A33)、公园绿地(G1)、防护绿地(G2)。土地可建设用地面积14.77万平方米,建筑面积46.08万平方米,越秀地产以64.5亿的起拍价夺得,折合楼面地价1.4万元/平方米。

【目前情况】从2014年11月份拍下至今,已经过去18个月,项目预计近期内开盘,吹风价2.8万-3万/平,广州大道北地王云集,星汇云城周边楼盘面粉价都超过2.5万元/㎡,星汇云城属于低价开售。只要售价控制合理,这条地王之路,并不会很简单,但是是否会像大多数地王那样低开高走,我们就要拭目以待了。对比项目周边的配套,在这一年多内,并没有看到大的起色,仍是城中村为主,多是小店。目前只有一路公交车经过,交通设施有待完善。

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2015年,广州土地市场总成交金额高达959亿元,创下历年来最高纪录;而这一年也不乏地王的身影,但未出现“面粉价”贵过面包价的情况。2015年广州土地市场的总溢价率仅有8%,比2014年低2%。

2015年最高总价地块海珠区广纸地块二-越秀星汇海珠湾

【地块概况】地块位于海珠区工业大道以南广纸片区,属于商住混合用地、商业商务用地性质,地块总用地面积约26万平方米,计算容积率建筑面积约56万平方米,绿地率25.8%,建筑密度为47.7%。“老东家”越秀地产以底价拿下,成交价为88.98亿,平均楼面地价1.6万元/平方米。

【项目现状】项目首期规划建设7栋高层住宅、2栋公寓,户型涵盖75-110㎡二房至四房住宅、35-55㎡LOFT公寓。预计2016年年底开盘。目前还处于建设阶段。位于老城区,项目方圆一公里内就享受商业、学校、地铁等配套。暂时也没有看到项目带动周边配套发展的迹象,估计要到项目建成后,才会有所起色。

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数数,今年那么多地王,那么热闹,感兴趣的网友,就可以用小本本记下来,一年半以后,会有多少地王真的能够熬得住市场,突破考验,造出叫座又叫卖的标杆性楼盘来。

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